不動産投資をするうえでよく目にする「利回り」、正しく認識できていますか？

利回りがどういった要素から成り立っているのか、平均相場がどれくらいなのかわからないなら要注意。

利回りを正しく理解して、不動産投資に活かしましょう。

高い利回りの注意点や、低い利回りでも投資を検討すべき物件の特徴もあわせてご紹介していきます。

関連記事：不動産投資のリスクは高い？失敗しないための対策8つ

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不動産投資の利回りとは

不動産投資は、いってしまえば「アパートやマンションの大家になること」といえます。

継続的な家賃収入によって、利益を受け取る投資方法です。

立地や建物によって、より大きな利益が見込めます。

投資金額に対する収益の割合

そんな不動産投資の利回りとは、「年間の家賃収入が、物件取得費に対してどれくらいの割合になるのか」を指します。

利回りは、投資金額に対する収益の割合です。

不動産投資をするうえで、利回りはチェックしておきたい要素の一つなのです。

関連記事：不労所得で月10万円達成する方法！注意点とコツもご紹介【初心者必見】

不動産投資の利回りの種類と計算方法

不動産投資の利回りは、おもに「表面利回り」と「実質利回り」の2種類に分けられます。

また、「想定利回り」と「現行利回り」という考え方もあります。

1つずつ確認していきましょう。

表面利回り

表面利回りとは、物件価格に対して、どれくらい家賃収入が得られるかを表す利回りです。

あくまでも表面的なものであり、実際に発生してくる維持管理費などは含まれていません。

表面利回りだけを比べたとしても、どちらの物件のほうが利益が多くなるかは確定しません。

あくまでも「大きな収益が見込めそう」というところまでしかわからないのです。

実質利回り

実質利回りは、文字通り実質的な利回りです。

表面的な部分だけではなく、諸経費も含めて計算します。

実際に不動産投資を始める際、物件購入時の諸経費や税金などが発生してくるもの。

もろもろの出費も含めた利回りであるため、表面利回りよりも現実的な数値であるといえます。

想定利回り

想定利回りは、「満室状態である」という想定の利回りのこと。

不動産投資には空き室リスクがありますから、想定利回りはあくまで理想の数字といえます。

部屋数の大きい建物であれば、想定利回りはあまり参考にしない方がいいかもしれません。

現行利回り

現行利回りは、実際の入居状況における利回りです。

すでに運用が始まっている不動産の場合、現行利回りはまさに具体的な数値といえます。

とはいえ、実際に不動産投資を始めた時に同じ利回りになるとは限らないため注意しましょう。

関連記事：【初心者必見】おすすめ資産運用5選！少額から始められる方法をご紹介

不動産投資の利回りの地域別相場

不動産投資の利回りをチェックするなら、相場を把握しておきましょう。

相場をもとに、投資すべきかどうか判断するのです。

とはいえ、投資先の不動産にはさまざまな種類がありますよね。

戸建て・アパート・マンションなど、それぞれ利回りの相場は異なってきます。

また同じ部屋のタイプでも、地域によって利回りの相場は異なります。

ワンルームは期待利回り4.0%～5.5%が相場

以下に、地域別の期待利回りの相場をまとめました。

（出典：日本不動産研究所「第46回不動産投資家調査」）

上記は期待利回りとなっています。

期待利回りとは、購入後に期待される家賃年収と不動産価格をもとに、何%の収益が見込めるかを算出した数値です。

実質利回りを期待利回りが超えていれば、投資する価値はあるといえるでしょう。

利回りの数値だけでいえば、首都圏よりも地方都市のほうが利回りは高めとなっています。

またワンルームタイプに比べてファミリータイプの利回りが高くなっているのは、部屋が広い分家賃が高くなるためです。

不動産投資の利回りの最低ラインは5%

一般的に、利回りの最低ラインは5％程度と言われています。

平均値よりは上の利回りが望ましいというわけですね。

もちろん物件の条件によって、利回りの最低ラインは異なってきます。

あくまでも目安として、5％を基準にしておきましょう。

関連記事：長期投資は初心者におすすめ？メリット・デメリットをわかりやすく解説

不動産投資の利回りの注意点

不動産投資を行う上で、利回りは見逃せない要素です。

利回りにおける注意点をまとめました。

高利回りだから投資してOKではない

利回りが高いからと言って、投資すべき物件とは限りません。

たとえ利回りが高くとも、投資に適さない物件もあるのです。

利回りが高い物件を見つけたら、下記の要素も考慮しましょう。

• 空室リスク
• 維持管理費
• 中古かどうか

まず空室リスクですが、利便性の悪い物件などであれば、利回りがいくらよくても空室が発生してしまい、家賃収入が0になることも。

利回りの高さは、入居者がいて初めて活かされることを忘れないようにしましょう。

維持管理費については、実質利回りを確認することで考慮できます。

表面利回りの高さに惑わされないようにしましょう。

中古かどうかも、利回りに関連して注意すべき要素です。

中古物件は販売価格が低くなるため、利回りが高くなりがちです。

とはいえ物件が古い分、修繕費が発生する可能性が高く、思わぬ出費に苦しむことも。

利回り以外の要素もチェックしておきたいですね。

不動産投資の経費を考慮する

不動産投資では、物件を買えばハイ終わりというわけではありません。

不動産取得時・運用時にさまざまな経費が発生してきます。

例えば登記費用・仲介手数料・火災保険料などです。

運用時でも、固定資産税・修繕費などが発生してきます。

あらかじめ資金を用意し、急に経費が発生しても対応できるようにしておきましょう。

実質利回りと表面利回りを確認

物件情報に記載されている利回りは、「表面利回り」であるケースが多いです。

とはいえ、なかには「実質利回り」で表記している場合も。

どちらの利回りであるかは必ず確認しておきましょう。

また「実質利回り」だからといって油断は禁物です。

本当にすべての諸経費を含めた利回りであるとは限りません。

何が含まれている実質利回りなのかもチェックしておいてくださいね。

購入時の利回りはずっと維持できない

不動産投資で忘れてはならないのが、「物件は経年劣化する」ということです。

物件が古くなれば、入居者が減る・家賃を下げざるを得ないといった事態になる可能性大。

そうなれば利回りは低くなってしまうことに。

不動産投資で資産運用をしていくのであれば、利回りが低下していくリスクを視野に入れておく必要があるのです。

関連記事：不労所得で月50万円を目指そう！サラリーマンも不可能じゃない【実績紹介】

利回りが低くても投資すべき不動産はある？

利回りが高いからといって投資すべきとは限らないように、利回りが低いからといって投資すべきでないとも限りません。

利回りが低くても、投資するに値する物件はあるのです。

不動産投資をするのであれば、利回り以外の要素もみていきましょう。

利回りが低い場合に、見るべき物件のポイントは以下の通りです。

立地はどうか

立地が良い物件であれば、空室リスクはかなり低いといえます。

常に家賃収入が発生し続けることは、不動産投資において大きなメリットです。

駅からの近さや、周辺施設の充実度などをみてみましょう。

実際に足を運んでみて、雰囲気を確認しておくのもおすすめです。

好立地であれば、投資をするかどうか検討してみてもいいですね。

築年数は浅いか

築年数が浅い物件は人気が高いです。

もちろん経年劣化のリスクは考える必要はありますが、築何年かはチェックしておきたいですね。

不動産投資では、物件を手放すタイミングも重要になります。

新築の物件で投資をするか、中古の物件で投資をするか、どちらかで方針は大きく異なってきますよ。

設備はどうか

入居者目線で物件を確認することも重要です。

設備が充実していれば、空き室リスクは低くなります。

また契約更新をしてくれる入居者の割合も高くなるでしょう。

バストイレ別・日当たりなど、入居者に人気の条件はおさえておきたいですね。

メンテナンスは問題ないか

中古の物件で投資をするのであれば、メンテナンスが行き届いているかは要チェックポイント。

メンテナンスがしっかりしていれば、空室リスクは低いといえます。

また日ごろのメンテナンスを怠っていなければ、修繕費を抑えられる可能性も。

気付いたら大きな穴が壁に開いていた・汚れがかなりたまっていたなんてことになれば、放っておいた分だけ修繕費は高くなって今います。

メンテナンス面も確認しておきましょう。

関連記事：おすすめのクラウドファンディングを紹介！利用する際の注意点もあわせて解説

不動産投資をするなら利回り以外もチェック

利回りが高いことは嬉しい要素ですが、不動産投資で成功したいなら他の要素も見るべきです。

気になるポイントを網羅したうえで、投資すべきかどうか判断しましょう。

また利回りを見るにしても、表面利回りかどうかは要注意。

利回りに振り回されないようにしてくださいね。

不動産投資のリスクも頭に入れつつ、慎重に取り組んでいきましょう。

関連記事：【2022年最新】世界のGDPランキングTOP100！1人あたりのGDPも

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海外不動産投資における、国別利回りランキングをご紹介します。

海外で不動産投資をするなら、できるだけ高利回りで運用したいですよね。

しかし「どの国なら高い利回りで運用できるのかわからない」という方は多いでしょう。

ランキングを参考に、海外不動産投資で有利に稼げる国を見つけてくださいね。

記事の後半では特におすすめの国や、海外不動産投資のやり方・不動産会社の選び方についても解説します！

関連記事：海外不動産投資のメリットは？デメリットや税金のルールとあわせて解説

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【2023年】海外不動産投資の国別利回りランキングTOP10

海外不動産投資の国別利回りランキングを、TOP50までご紹介します。

なお日本はランク外で、101位です。

※掲載データはすべて、2023年の各国都心部における表面利回りです。

まずは海外不動産投資の国別利回りランキングTOP10を見ていきましょう。

TOP5の国についてご紹介します。

海外不動産投資をする際は、国によって異なる現地の法律や規制、土地の所有権に関する詳細をしっかりと理解し、不動産会社から適切なアドバイスを得ましょう。

1位：ナイジェリア

ナイジェリアのでの不動産投資は大きな成長可能性があると言われています。

中産階級の増加、都市への人口流入、人口増加などが理由です。

なお、ナイジェリアには外国人土地取得法（Acquisition of Lands by Aliens Law）があります。

外国人土地取得法は、外国人が土地を取得する際の規制と制限を定めた法律です。

この法律によると、外国人や外国人保有株式が過半数を占める企業は、ナイジェリアで土地を絶対的に所有することができません。

また、土地の使用権や他の権利を取得する場合、州知事の書面による事前認可が必要となります。

2位：ガーナ

ガーナで外国人が不動産投資をする場合、いくつかの法的制約と条件があります。

その主なものは、土地賃借の最長期間が50年であるという点です。

外国人投資家は、この期間内に土地を賃借することができ、満期になった際は権利を売却または更新できます。

3位：アラブ首長国連邦

アラブ首長国連邦（UAE）のドバイは、多くの富裕層が集まっていることで知られています。

日本から約12時間のフライトでアクセス可能なこの都市は、日本人の富裕層からも注目されている投資先です。

ドバイの不動産市場の特徴の一つは、外国人に対する購入規制のなさです。

また、一定額以上の不動産を購入すると、ビザが付与されるという特典もあります。

さらに、ドバイでの不動産投資では各種税金が発生しないという点も大きなメリットです。

これは、投資リターンを最大化する一因となっています。

これらの条件を考慮すると、ドバイの不動産は、資産の多様化や国際的な投資機会を求める投資家にとって魅力的といえるでしょう。

4位：プエルトリコ

プエルトリコは、豊かな自然環境とカリブ海に面した美しい風景が魅力です。

首都サンファンとその周辺地域は、不動産投資の魅力的なスポットとして注目されています。

サンファンの不動産市場では、歴史的な植民地時代の住宅から近代的な都市部のアパートまで、多様でダイナミックな選択肢があります。

海沿いには、ホテルやビーチバー、カジノが立ち並び、観光とリゾートの楽しみを満喫できる地域も豊富です。

しかし、プエルトリコの不動産取引では、米国本土とは異なる特有の法律が存在します。

その一例が、プエルトリコの複雑な財産法です。

これは、住宅の購入や売却のプロセスを少々複雑にしています。

5位：エチオピア

エチオピアは、起伏に富んだ地形と豊かな歴史を持つ内陸国です。

300万年以上前の遺跡が存在し、古代文明の痕跡が今も息づいています。

不動産投資の観点から見ると、エチオピアの不動産市場は未開発のポテンシャルを秘めているといえるでしょう。

エチオピアの豊かな文化遺産は、観光や住宅、商業施設の開発に魅力的な要素を提供しています。

しかし、起伏が激しい地形は、建設と土地の利用に一定の制約をもたらすことがあります。

投資家がエチオピアの不動産市場に目を向ける際は、地域の特性と歴史を十分に理解することが必要です。

【2023年】海外不動産投資の国別利回りランキング｜11位以降

11位以降の海外不動産投資の国別利回りランキングも掲載します。

海外不動産投資利回りランキング：11～20位

海外不動産投資利回りランキング：21～30位

海外不動産投資利回りランキング：31～40位

海外不動産投資利回りランキング：41～50位

関連記事：海外不動産投資は儲かるって本当？人気の理由やリスク・デメリットを解説

海外不動産投資の国の選び方

投資する国を選ぶときは、利回りランキングだけを見るのではなく、次のポイントも確認しましょう。

人口が増加している国

非常に重要なポイントは、将来的に人口が増加していく国を選ぶことです。

人口が増加傾向の国は、不動産の需要も高くなると予想できますよね。

不動産の需要が高くなると、下記のようなメリットがあります。

反対に人口が減少傾向の国は、不動産が余るようになり、不動産の価格相場も下がっていくと予測できます。

投資先が先進国でも、新興国でも、人口増加が予想されていることは必須条件といっても過言ではありません。

日本から近い国

海外不動産投資では一般的に、不動産の管理を海外に拠点がある日本の不動産会社や、現地の不動産会社に任せます。

しかし自分でも定期的に現地を訪れて、きちんと管理がおこなわれているか、様子を確認しておきたいですよね。

しかし日本から地理的に遠い国だと、現地を訪問するたびに高額なコストがかかります。

移動時間もかかるので、お仕事をしている方は、なかなか休みが取れずに苦労するかもしれません。

日本から近い国で海外不動産投資をおこなえば、現地に行く費用がおさえられます。

移動時間も短いので、お仕事が忙しい方でも管理しやすいです。

カントリーリスクが低い国

カントリーリスクとは、その国の社会経済の影響によるリスクです。

たとえば戦争や内乱、税制の不安定さ、自然災害の多さなどが挙げられます。

新興国はカントリーリスクが高い傾向です。

先進国のほうが政治・経済が安定しており、カントリーリスクは低いといえます。

外国人でも土地や建物を所有できる国

外国人が土地や建物を所有できない国もあります。

たとえば東南アジアでコンドミニアムへの投資が主流な理由は、外国人が土地を所有できないからです。

投資先のルールを確認しておきましょう。

一戸建てに投資したいと考えているなら、アメリカやイギリスといった欧米諸国への投資がおすすめです。

関連記事：不動産投資の利回りは高い？計算方法や平均相場をわかりやすく解説

海外不動産投資におすすめの国はどこ？

海外不動産投資の人気が高い、おすすめの国をご紹介します。

先進国

先進国で不動産投資をするメリットは、以下の通りです。

特にアメリカやイギリスは、人気の投資先です。

ただ欧米は地理的に日本から遠いため、移動費が高い・物件を見に行く時間を確保するのが大変、といったデメリットもあります。

アメリカ

利回りランキングでも上位のアメリカは、王道の投資先です。

木造一戸建てに投資する方法がおすすめだとされています。

アメリカは人口増加に伴う不動産価格の上昇が予想されている国です。

2020年に税制が改正されたことで、以前よりアメリカ不動産投資での節税は難しくなっていますが、それでもまだまだ人気の投資先となっています。

関連記事：税制改正後のアメリカ不動産投資で節税するには？改正前との違いをわかりやすく解説

また日本より空室率が低い点や、築古物件の資産価値が落ちにくい点も魅力です。

アメリカの一戸建ては日本と同じく木造ですが、築100年以上の不動産も当たり前に取引きされています。

家賃収入によるインカムゲインだけではなく、不動産売却によるキャピタルゲインも狙いやすい環境です。

関連記事：アメリカ不動産投資の利回りの目安は？意外と儲からないって本当？

イギリス

イギリスの不動産投資では、ロンドン郊外の石・レンガ・ブロック造の一戸建てへ投資する方法がおすすめです。

イギリスは移民や留学生を多く受け入れているため、人口の増加が続いている国です。

不動産価格も過去数十年間に渡って上昇しています。

加えてヨーロッパでは、ほとんど地震がありません。

そのためイギリスでは、日本ではすぐに倒壊してしまうような石・レンガ・ブロックで造られた家が、築200年、300年と保ちます。

しかも古い家のほうが高額で取引されるため、築年数が経てば経つほど資産価値の上昇が期待できるのです。

ただイギリスよりアメリカのほうが、高い利回りが狙えます。

イギリスは、何か理由があってアメリカに投資できない場合に検討したい国といえるでしょう。

関連記事：イギリス不動産投資のメリット・デメリット！利回りや税金について解説

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東南アジア

人口増加と経済発展に勢いがある東南アジアも、人気の投資先です。

ただ「東南アジアの新興国ならどこでもいい」というわけではありません。

すでに不動産価格が高騰していて、これから利益を狙うのは難しい国もあります。

おすすめはタイやフィリピンです。

タイ

タイは東南アジアの中でも、比較的発展している親日国です。

タイの不動産投資では、バンコク中心部のコンドミニアムへ投資します。

不動産投資で徴収される税金が安いため、利回りは一見それほど高くないようでも、手元にお金が残りやすいです。

またタイは経済が発展中で、不動産価格がどんどん上がっています。

2008年から2018年のたった10年間で、コンドミニアムの不動産価格は約2倍に上昇しました。

家賃収入と売却益の両方を積極的に狙えるため、おすすめです。

フィリピン

フィリピンの不動産投資では、マニラのマカティ地区へ投資します。

家賃収入は狙わずに、売却益だけを狙う方法がおすすめです。

なぜ家賃収入は狙わないのかというと、フィリピンは不動産の維持費が高いからです。

家賃収入が得られても、税金で大幅に差し引かれてしまいます。

ただ不動産価格の値上がりが激しいため、売却益を狙うのには適している、というわけです。

ちなみにフィリピンでは、外国人でも現地の金融機関でローンを組めます。

しかし利子は非常に高いため、注意してください。

関連記事：不動産投資は失敗率が高い？ありがちな失敗例と失敗しないためのポイント

海外不動産投資のやり方

海外不動産投資のやり方は、次の3通りです。

関連記事：海外不動産投資のやり方は？数万円から少額投資する初心者向けの始め方も解説

①日本の不動産会社を利用する

日本人に海外の投資向け物件を紹介してくれる、日本の不動産があります。

日本語で対応してくれるため、外国語が喋れない人には、このやり方がおすすめです。

希望条件を伝えると、おすすめの不動産をリストアップしてくれるので、相談してみましょう。

②現地の不動産会社を利用する

海外の不動産検索サイトで気になる物件をピックアップし、直接現地の不動産会社に問い合わせて購入する方法もあります。

ただ外国語でコミュニケーションを取らなければならないため、難易度は高いです。

現地の税金や不動産に関する法律、文化なども知っておく必要があります。

③海外不動産に少額投資できるファンドを利用する

「海外不動産投資に興味があるけど、大金をつぎ込んで失敗したくない」「不動産購入の資金が足りない」という方は、ファンドを通じて少額投資する方法も検討してみましょう。

どちらの方法でも物件の所有権は得られませんが、プロに運用を任せられるため、手軽に始められます。

詳しくは下記の記事で解説しているので、参考にしてください。

関連記事：海外不動産投資ファンドおすすめ5選！海外リート（投資信託）・海外不動産クラウドファンディング

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海外不動産投資ランキングに関するよくある質問

海外不動産投資ランキングに関する、よくある質問に回答します。

Q.アメリカ不動産投資の利回りはどれくらい？

アメリカ不動産投資の表面利回りは約8%、実質利回りは約4〜5%です。

2023年の都心部における表面利回りランキングでは、14位となっています。

驚くほど高い利回りが期待できるわけではありませんが、先進国の中では高い数値であり、メリットも多いです。

海外不動産投資をするなら、優先的に検討したいおすすめの国となっています。

関連記事：アメリカ不動産投資の利回りの目安は？意外と儲からないって本当？

Q.ハワイは投資先としておすすめ？

リゾート地として日本人から絶大な人気を誇るハワイ。

ハワイでの不動産投資は、日本語が通じやすい・不動産需要が安定している・地震が少ないといったメリットがあります。

しかし、不動産価格が非常に高く、そこまで高い利回りは期待できません。

ホノルルの物件で3％前後の利回りだといわれています。

Q.ドバイで不動産投資をすると稼げる？

ドバイがあるアラブ首長国連邦（UAE）は、今回ご紹介した2023年の利回りランキングで第3位です。

ドバイには所得税がありません。

そのため世界各国から富裕層が移住してきます。

今後も高い不動産需要が期待できるでしょう。

不動産投資においても、非課税で高い利回りが狙える国です。

Q.海外不動産投資に強い会社の選び方は？

海外現地に拠点を構えている不動産会社や、海外に強力なコネクションを持っている不動産会社がおすすめです。

残念ながら、中にはほとんど詐欺のような投資案件をすすめてくる海外不動産投資会社もあります。

海外不動産投資会社の言うことだけを鵜呑みにせず、自分でも情報収集を心がけましょう。

その会社が主催している無料セミナーに参加して判断するのもひとつの方法です。

関連記事：不動産投資クラウドファンディングおすすめ17選！儲かるって本当？

まとめ～海外不動産投資ランキングを参考に国を選ぼう～

海外不動産投資で高い利回りが狙える国を、ランキングでご紹介してきました。

表面利回りが低すぎると、赤字になる場合もあるので、あらかじめ利回りの目安を知っておくことは大切です。

ただ利回りランキング1位の国へ投資すれば必ず成功するかというと、そうではないため、他の要素も含めて総合的に考えましょう。

アメリカは利回りランキング上位で、かつ日本より不動産の値上がりが期待できるため、人気の投資先です。

またイギリス、タイ、フィリピンなどもおすすめの投資先となっています。

すでに海外不動産を持っている方は、下記のサイトから無料査定がおこなえますよ。

購入時と比較して値上がりしている場合もあるため、ぜひ一度確認してみてください。

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関連記事：海外不動産投資で節税できない？税制改正による影響と対策を解説

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初心者が不動産投資で知っておくべきポイントについて解説します。

不動産投資は家賃収入と物件を手放すときの売却益で、物件の購入や運用にかかったコストを回収し、最終的な黒字を狙う投資方法です。

物件相場は、株のように暴落しづらいので、収益の見通しが立てやすいメリットがあります。

しかし数百万～数億円の高い買い物なので、きちんと計画を立てておかないと、ローンを返済しきれず再起不能に陥ってしまうことも。

失敗しないためのポイントをおさえて、不動産投資を成功させましょう！

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不動産投資の始め方を初心者向けに解説

初心者が不動産投資を始めるときの流れを、10のステップでご紹介します。

1. 目標を立てる
2. 不動産投資について勉強・情報収集する
3. 計画を立てる
4. 購入する物件を探す
5. 買付申込書を提出する
6. ローンの仮審査を受ける
7. 売買契約の締結
8. ローンの本審査を受ける
9. 物件の引き渡しと修繕
10. 管理会社を探して入居者を募集する

特に物件を買う前の下準備が重要です！

1. 目標を立てる

「月30万稼いで、不動産投資だけで生活したい！」「月15万円程度の老後資金を確保したい」「月5万円の副収入が欲しい」など、明確な目標を立てましょう。

目標があやふやだと、どんな不動産をどういった資金計画で購入・運営すればいいか、方針が定まりません。

人の意見やお得な情報に流されて失敗する原因にもなります。

2. 不動産投資について勉強・情報収集する

目標を立てたら、不動産投資について情報収集をしましょう。

このステップを怠ると、「本当に買うべき物件か？」の判断が正しくできず、失敗の原因になります。

不動産投資の勉強方法

• 本
• 動画
• ブログ
• 物件サイト
• セミナー

興味があるエリアの物件情報は逐一チェックし、築年数・間取り・広さ・立地といった条件に応じた、相場感覚を掴みましょう。

このとき「都内の新築マンションしか考えられない」と投資先を絞ってチェックするのではなく、築古・戸建て・地方などさまざまな条件で見てみたほうが、知識を身につけられるのでおすすめです。

セミナーは不動産会社が無料で開催しているので、自分のレベルや知りたいことに合わせて参加してみてください。

問い合わせやセミナーへの参加で関わりを持った不動産会社から営業の電話がかかってきても、まだ情報収集が足りない段階で購入を決めるのは避けましょう。

3. 計画を立てる

不動産投資の知識が身についてきたら、目標達成に向けて計画を立てます。

特に次の項目は、最低限把握しておきましょう。

「こんな物件」というイメージを具体的に思い描けるとベターです。

4. 購入する物件を探す

計画を立てたら、自分が決めた条件に当てはまる理想の物件を探しましょう。

最近はネットでの物件探しが主流です。

いいなと思う物件に出会ったら、次の項目と照らし合わせて検討しましょう。

実際に物件の中を見せてもらう「内見」も欠かさずおこないます。

• 予算の範囲内か
• 目的に合った物件か
• 修繕費用や維持費用はどのくらいかかりそうか
• 立地は悪くないか
• 借り手がつきそうか
• 相場と比較して割高ではないか
• 利回りはどのくらいか
• 間取りは使いづらくないか
• 周囲の環境変化リスクはどれくらいか

「早く不動産投資を始めたい」という気持ちから充分に考えなかったり、営業担当者の「割安」「これから需要が高まる」といった言葉をそのまま信じたりするのは、失敗の元です。

物件購入時にどれだけリスクを正確に把握できるかが、成功の鍵を握っています。

5. 買付申込書を提出する

不動産の購入を決意したら、買付申込書を提出します。

買付申込書はあくまで「この物件を買いたい！」という意志表明であり、提出したからといって必ず物件を買えるわけではありません。

同じ物件に複数の買付申込書が提出された場合、誰に売るかは、売主（中古物件の場合、前のオーナー）が決めます。

現金一括で支払える人や、高い価格で買ってくれる人は、優先される傾向です。

関連記事：不労所得とは？おすすめの種類一覧！働かずに稼ぐ15の方法をわかりやすく解説

6. ローンの仮審査を受ける

物件の売買契約を結ぶ前に、ローンの仮審査（事前審査）を受けます。

仮審査は書類申請が一般的ですが、インターネットで申し込める金融機関もあります。

ローンを組む方法は次の2通りです。

• 不動産会社と提携している金融機関を選ぶ
• 自分で金融機関を探す

不動産会社と提携している金融機関でローンを組むと、優遇してもらえることがあります。

また、融資を申し込む際は、あらかじめ以下の必要書類を用意しておきましょう。

7. 売買契約の締結

買付の申し込みが通り、物件を購入できることになったら、いよいよ売買の契約です。

宅地建物取引士から重要事項の説明を受けたあと、契約書に署名・捺印し、手付金を支払います。

手付金の目安は、売買価格の5～10%です。

ローン審査に落ちたときの「融資特約」

もしローンの本審査に通らず、「やっぱり買えない」となってしまった場合、融資特約を利用すればキャンセルしても手付金を取り戻せます。

融資特約をつけなかった場合、手付金は戻ってきません。

売買契約の中に「融資特約」が盛り込まれているか、よく確認しましょう。

また融資特約は、希望したローンが審査に通らなかったとき自動的に適用されるものではありません。

仲介業者と売主に、「審査に落ちたから契約解除したい」とはっきり伝えましょう。

8. ローンの本審査を受ける

住宅ローンの仮審査に通ったら、融資を正式に申し込み、本審査を受けます。

売買契約と同じタイミングで進めましょう。

仮審査のときの書類に加えて、本審査では以下のものが必要です。

ローンの本審査は、申し込みから2週間〜1ヶ月程度かかります。

最短でも8～15日は必要です。

余裕をもって進めておきましょう。

9. 物件の引き渡しと修繕

登記手続き、融資の実行、代金の決済を行います。

ここでは次のような費用が必要です。

• 手付金を除いた残代金
• 固定資産税清算金
• 登記費用
• 仲介手数料

また他のタイミングで支払う物件取得時の初期費用には、以下のようなものがあります。

• 火災保険料
• 地震保険料
• 不動産取得税

物件そのものの代金だけでなく、登記費用や仲介手数料もかかるので、忘れずに予算に組み込んでおきましょう。

物件の修繕

物件が中古で、リノベーションや修理が必要な場合、手続きを開始します。

本来、賃貸するまでに修繕しなければならない箇所は、購入前に確認しておくものです。

しかし実際は、思わぬ要修繕箇所が発覚することも珍しくありません。

この場合も慌てずに済むよう、やはり予算は余裕をもって組んでおきましょう。

10. 管理会社を探して入居者を募集する

売買契約を結び終わった時点で、管理会社探しをスタートしましょう。

管理会社とは簡単に言うと、住人と大家をつなぐ窓口になってくれる存在です。

管理会社が見つかり、物件の修繕も終わったら、借りてくれる人を募集します。

管理会社がやってくれること

• 水漏れや設備の破損といったトラブルの問い合わせ対応
• 空室時の入居者募集
• 入居希望者の審査や賃貸契約手続き

管理会社は絶対に利用しなければならないものではありませんが、利用するのが一般的です。

特に副業で不動産投資をする人は、入居者からの問い合わせにすぐ対応するのが難しいので、管理会社を利用したほうが入居者からの満足度は高まるでしょう。

管理会社を選ぶときは、空室時の集客力があり、連絡がすぐ繋がるところを選ぶのがおすすめです。

また、家賃回収を代行してくれる「集金管理代行」というサービスもあります。

サブリース契約の注意点

賃貸管理会社にサブリースで委託する方法もあります。

不動産投資で特に怖いのは、空室期間が長引いてしまうことです。

空室リスクを恐れる初心者がサブリース契約を結ぶケースは多いですが、更新時期にかかわらず、サブリース業者から受け取れる賃料を一方的に減額されることがあります。

また、オーナーは更新料や礼金を受け取れない場合も。

サブリース契約は管理会社側が有利な契約になっているので、内容をよく確かめないまま、軽々に契約しないようにしましょう。

関連記事：不労所得月20万円は誰でも目指せる！おすすめの方法10選と注意点

不動産投資初心者が知っておきたい失敗リスクと対策

不動産投資では、目標と計画を立て、あらゆるリスクを想定しておくのがコツです。

自分で考えて判断できる知識を身につけてから取り組まないと、なんとなくの印象で物件を購入したり、営業担当者の言葉を鵜呑みにしたりして失敗してしまいます。

空室リスク

不動産投資では、空室期間が必ずと言っていいほど発生します。

どんなに魅力的な物件で、集客を頑張っても、空室期間をゼロにするのは非常に難しいです。

空室期間が長引いても赤字にならない計画を立てておく必要があります。

都心部の物件や駅近物件は空室リスクが低いため、不動産投資向けだとされていますが、購入金額が高く初心者には手が出ないことも。

田舎の物件でも、低予算でリノベーションして割安で貸し出せるようにする・割安で買って割安で貸すといった工夫をすれば、空室期間を短縮することは可能です。

想定外の費用が発生するリスク

思わぬ要修繕箇所が発生するリスクを想定しておきましょう。

エアコンや給湯器など、数年ごとに交換が必要な設備の予算はあらかじめ組みやすいですよね。

しかし「水漏れした」「洗面台が割れた」などの急なトラブルは、いつ発生するか分かりません。

この場合に備えて、余裕のある資金計画を立てましょう。

不動産の維持費用

物件の購入費用と初期費用以外に、以下のような維持費用がかかります。

• 固定資産税
• 都市計画税
• 管理費・修繕積立金（区分マンションで毎月必要）
• 火災・地震保険料
• ハウススクリーニング代
• リフォーム・修繕代

初心者は維持費用を安く見積もって失敗してしまうこともあるので、よく計算しておきましょう。

関連記事：月5万円の不労所得を稼ぐおすすめの方法7選！目標を実現するためのコツ

不動産投資を初心者が始めるにはいくら必要？

不動産投資を始めるのに必要な費用を、物件の種類別にご紹介。

不動産投資は数百万円から始められます。

貯金がなくてもローンさえ組めれば、誰でも挑戦可能です。

戸建てやマンションの一室でおこなう不動産投資なら、物件の購入費用が安く済むので、「できるだけリスクを負いたくない」という初心者にもおすすめですよ。

戸建て投資の予算

不動産投資の中でも低予算で始められる戸建て投資は、初心者におすすめです。

戸建て投資のメリット

アパートを一棟買おうと思ったら、おおよそ7千万円～はかかってしまいますが、中古戸建てなら数百万円から購入できます。

不動産投資の中でも、ローンを返済できなくなるリスクが低いです。

さらに、ペット可・楽器OKといった入居条件も気軽に変えられます。

利回りが高い物件を見つけやすい、腰を据えて暮らしてくれるファミリーの借り手が多く、入居期間が長くなりやすいといった点もメリットです。

戸建て投資のデメリット

ただし中古戸建ては、購入してから思わぬ修繕費用がかかることもあります。

購入前によく確認しておきましょう。

区分マンションと比べて物件の規模が大きいので、修繕費用がかさみやすいのもデメリットです。

マンション投資の予算

マンション投資は建物を一棟丸ごと買う方法と、一室単位で買う方法があります。

初心者が始めやすいのは、一室単位で買う方法です。

マンションの区分所有

マンションの区分所有は、一棟買いより少額の元手で始められます。

副業として不動産投資を始めたい初心者からも人気です。

中古のワンルームなら、1,000万円～2,500万円程度で購入できます。

多額のローンを組む必要がなく、購入する地域を分ければ、災害のリスクを分散できます。

ただ他のオーナーとの兼ね合いで、リフォームしたり、ペットOK・楽器OKといった条件をつけたりするのは簡単ではありません。

マンションの一棟買い

マンションを一棟買いする際は、まず「ローン審査に通るか？」が第一関門です。

マンションは一棟数億円と高額なので、現金一括で買える人はごく少数。

ほぼ必ずローンを組む必要があります。

しかし年収が800万円以上ないと、そもそもローンに通らないと言われています。

また、次の点にも注意が必要です。

ただ、全室が空室になることはないため空室リスクを分散できる点や、リフォームや入居条件の緩和がしやすい点はメリットです。

マンションの一棟買いは、不動産投資の中でもハイリスク・ハイリターンなので、取り組む際は運用の計画を綿密に立てておきましょう。

アパート投資の予算

アパートは部屋単位ではなく、一棟丸ごと購入するのが一般的です。

マンションより小規模ですが、複数の部屋を運用するため、まとまった家賃収入が得られます。

使い道がない土地を所有している人から人気の投資方法です。

たとえば80坪の土地で2階建てのアパートを建てる場合、おおむね次のような建築費用がかかります。

関連記事：不動産投資で節税するには？「節税にならない」と言われる理由

不動産投資初心者はローンを組むべき？

「不動産投資を始めたいけど、元手が少ない初心者の自分にもできるのか不安…」という人は多いでしょう。

初心者でも計画さえきちんと立てておけば、ローンを組んだ不動産投資で成功を収めることは可能です。

初心者がローンを組むのは危険？

不動産投資をローン0円で始める人は少ないです。

初めての不動産投資であっても、多くの人がローンを組んでいます。

初心者が不動産投資でローンを組むのは危険ではなく、一般的なことです。

しかし借りる金額が高額になればなるほど、家賃収入や物件の売却益でコストを思うように回収できなかった場合のリスクも大きくなります。

特にマンションやアパートの一棟買いは、狙えるリターンが大きいいっぽう、リスクも大きいです。

とにかくリスクを負いたくないなら、最低限のローンで始められる物件を狙うといいでしょう。

築古物件や地方の物件、狭い物件は、低価格で購入できます。

必要な元手は物件価格の2割～3割

ローンを組む際、頭金は物件価格の2割～3割が目安だと言われています。

他にも次のような要素によって、融資を受けられる金額は変動します。

• 年収
• 勤め先
• 投資物件の担保評価

公務員は勤め先が倒産しないため、ローンを組みやすいです。

自営業やフリーランスは収入が安定しないと判断されてしまうため、会社員より厳しく審査されます。

条件によっては、頭金を一切支払わずフルローンでも始めることも可能です。

フルローンでも不動産投資は始められる

頭金なしでローンを組む場合、購入できる物件価格は年収の10倍が限度だと言われています。

たとえば1億円のマンションを頭金なしで一棟買いするなら、年収が1000万円必要です。

ただし不動産取得税、登記費用、ローン保証料などの初期費用がかかります。

ただしローンが高額になると、利息額が多くなり、結果として利回りも下がるので注意してください。

関連記事：不動産投資は失敗率が高い？ありがちな失敗例と失敗しないためのポイント

初心者でもしっかり計画を立てれば不動産投資は成功する！

繰り返しになりますが、不動産投資では目標と計画を立て、あらゆるリスクを想定しておくのがコツです。

「意外とお金がかかるみたいだし、初心者の自分には難しいかも…」と思われるかもしれません。

しかし、「不動産投資はお金持ちがやるもの」「若いうちは難しい」というイメージは誤りです。

不動産投資をしているのは30代～50代が多く、そのうち4割以上はサラリーマン大家さんだと言われています。

初心者でもしっかりリサーチして始めれば、リスクを恐れすぎることはないので、まずは一歩踏み出してみましょう。

海外不動産をすでに持っていて売却を考えている人は、こちらから無料査定できるので、ぜひ試してみてください。

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関連記事：不労所得で生活する人はクズ？ずるい？働かずに稼ぐ方法｜労働こそ正義ではない！

不動産投資をするにあたって、成功率は高いのか、それとも低いのか知っておきたいですよね。

今回は不動産投資の成功率について解説します。

株やFXといった他の投資方法と比較した場合、不動産投資が成功する確率はどのくらいなのか、一緒に見ていきましょう。

また、不動産投資の成功率を上げるコツや、逆に失敗率が高まるNG行動もご紹介。

記事の後半では、不動産投資を始めるならどのような種類・方法があるのかについても解説しています。

関連記事：不動産投資初心者が知っておきたい基本の流れ｜必要な予算やリスク

不動産投資の成功率・失敗率は何%？

結論から言うと、残念ながら不動産投資の成功率・失敗率が分かるデータや統計はありません。

「不動産投資の成功率は○%と低く、失敗する可能性が高い」と噂されることもありますが、実情は不明です。

不動産投資の成功率・失敗率を示す統計がない理由は、おもに次の2点が挙げられます。

成功・失敗の定義が投資家ごとに異なる

何をもって不動産投資の成功・失敗とするかは、人それぞれです。

多くの人は「投資した資金の合計を利益が上回れば成功」と考えるでしょう。

しかしかなりの労力をかけて物件を探し回り、勉強にも時間を費やしたものの、ほんの僅かしか黒字にならなかったとします。

この場合、果たして成功といえるでしょうか。

また人によっては、「持て余している土地を活用できれば成功」「節税ができれば成功」と考えるでしょう。

こういった理由から、不動産投資の成功率が分かる公的なデータは存在しません。

成功率・失敗率のデータ化が難しい

不動産投資の成功率を割り出すには、次の要素を確認する必要があります。

しかし、「親から譲り受けた土地だから、何円で購入したのか分からない」「かかったコストを正確に把握していない」といった大家さんも少なくありません。

そのため、利回りの計算が困難な場合もあります。

関連記事：海外不動産投資は儲かるって本当？人気の理由やリスク・デメリットを解説

不動産投資はリスクが高い？

「成功率が高いかどうか分からないと、不動産投資にチャレンジするのは怖い」と思いますよね。

成功率をあらわす統計がないとはいえ、さまざまな投資方法の中で、不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンだと考えられています。

下記の表をご覧ください。

投資では、期待できるリターンが大きい方法ほど、取らなくてはならないリスクも大きくなります。

リターンが大きく、リスクも小さい投資方法は、基本的にありません。

不動産投資は期待できるリターンも、取らなくてはならないリスクも、中程度です。

仮想通貨やFXのほうが、少ない資金で短期的に大きく稼げる可能性を秘めています。

しかしリスクも高く、短期間で大損する可能性も。

不動産投資は短期的に大儲けできる方法ではないものの、株よりも価格相場が安定しており、暴落のリスクは低めです。

また不動産投資では、入居から1ヶ月は家賃を無料にする・物件をリノベーションするなどして、成功率をある程度自分でコントロールできます。

【投資対象別】不動産投資の難易度

一口に不動産投資といっても、数億～数千万円のアパートやマンションを一棟丸ごと買って貸し出す人もいれば、数百万円の中古戸建てを買って貸し出す人もいます。

投資する物件のタイプによって、不動産投資の難易度は次の通り異なるため、確認しておきましょう。

新築ワンルームマンションや一棟アパートは、購入価格が高いです。

そのため難易度も高くなる傾向にあります。

詳しくは後述しますが、REIT（リート）や不動産投資クラウドファンディングは、自分で大家さんになるのではなくプロに不動産を運用してもらう方法です。

1万円もあれば始められるため、大きく損をするリスクもおさえられています。

不動産投資で考えられるリスク

不動産投資の成功率を上げるには、どんなリスクがあるか事前に把握し、対策する必要があります。

災害リスクは立地選び、家賃滞納リスクはターゲット選びである程度は回避できますが、完全にゼロにできない要素です。

思わぬ修繕が発生したり、金利上昇に遭ったりしても、充分に黒字運用ができる計画を立てておきましょう。

関連記事：不動産投資の利回りは高い？計算方法や平均相場をわかりやすく解説

不動産投資の成功率を上げるコツ10選

不動産投資の成功率を上げるには、優良物件をできるだけ安く購入することが肝心です。

充分に情報収集をせずに始めてしまうと、失敗率が高くなります。

さらに、最終的に物件をどう手放すかについても考えておきましょう。

不動産投資の成功率を上げるためのコツをご紹介します。

①立地調査を入念におこなう

不動産投資の成功率を高めるには、立地調査を入念におこないましょう。

不動産は高額な買い物です。

一度購入すると、売却するまで場所を変えることはできません。

また、売買のたびに仲介手数料や面倒な手続きが発生します。

立地選びに失敗したからといって、気軽に売却できるものではありません。

次のような項目をしっかり確認しておきましょう。

単身者向けの近くに駐車場がない物件では、駅からの距離が重視される傾向です。

ほとんどの不動産検索サイトでは、「駅から徒歩20分」まで指定して絞り込み検索ができます。

駅からの距離が徒歩20分を超えると、検索で引っかかりにくくなるため、意識しておくといいでしょう。

またお店や生活に必要な施設までの距離も重要です。

特にスーパーが近くになく、駐車場もない物件は、買い物が困難なため集客に苦労する傾向があります。

②入居者を具体的に想像する

ファミリーが多いエリアもあれば、一人暮らしの学生が多いエリアもあります。

そのエリアの需要に合っている不動産を購入するようにしましょう。

たとえば単身者が多いエリアに広々とした一戸建てを買っても、高い需要は見込めません。

またファミリーが多いエリアでファミリーをターゲットにする場合は、次のようなポイントが重要になります。

飲み屋の多さのような、単身者が多いエリアではプラス要素になるものの子連れが多いエリアでは避けられがちな要素もあるため、注意しましょう。

③暮らしやすそうな間取りか考える

間取りも不動産投資の成功率に影響を与えるポイントです。

床面積が同じ物件でも、2DKや2Kより、1LDKのほうが好まれる傾向にあります。

また部屋の形は、家具の配置しやすさから、正方形や長方形がおすすめです。

壁が三角形や丸みを帯びた形状になっていると、賃貸需要が低くなる傾向にあります。

加えて次の点も賃貸需要を低下させる要素なので、確認しておきましょう。

④適切な空室リスクの対策をする

空室リスクとは、入居者が決まらずに家賃収入がゼロになってしまうリスクのことです。

不動産投資で空室期間を完全になくすことは困難ですが、物件のニーズを高めるための工夫はできます。

空室リスクの対策は、借り手が決まらない原因にあわせておこなうことが大切です。

物件の老朽化が目立つ場合はリフォームをおこなうことで、需要アップを目指すといいでしょう。

特にトイレや風呂などの水廻りの古さは抵抗を感じる人が多いため、和式トイレを洋式トイレに変更する、浴槽を入れ替えるなどのリフォームは効果的です。

畳よりフローリングのほうが好まれやすいため、和室を洋室にリフォームする方法もあります。

⑤利回りの計算方法を理解する

不動産投資を始めるには、利回りの計算方法を理解しておくことが欠かせません。

不動産投資の利回りには、「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。

わかりやすく言うと、経費を考えずに算出した利回りが「表面利回り」、経費込みで算出した利回りが「実質利回り」です。

表面利回りがプラスでも、実質利回りがマイナスだと赤字になってしまうので、不動産投資では特に実質利回りが重要となります。

不動産投資の成功率を高めるには、どんな経費が何円くらい発生しそうか余裕をもって計算しておき、充分な実質利回りが見込める計画を立てましょう。

この際、空室期間が発生する前提で計算することを忘れないようにしてください。

不動産会社が宣伝している高い表面利回りに釣られて不動産を購入すると、失敗する可能性があるため、実質利回りは表面利回りよりも低くなることを押さえておきましょう。

⑥費用をしっかり見積もって準備する

不動産投資の利回りを計算するには、初期費用とランニングコストを把握しておかなくてはなりません。

初期費用

不動産投資で発生する初期費用は、おもに次の通りです。

また不動産の内覧やセミナーの参加でかかる交通費も考慮しておきましょう。

ランニングコスト

不動産投資のランニングコストは、おもに次の通りです。

経費の管理にあたって、確定申告ソフトやパソコンの購入費が発生する場合もあります。

⑦不動産会社から言われた内容を自分で調べる

不動産会社から無料セミナーや相談を通じて、「この物件は高利回りが狙えておすすめ」「このエリアは価格相場の上昇が見込めておすすめ」などと紹介されるケースも少なくありません。

不動産会社は不動産を買ってほしいと考えているため、残念ながらデメリットやリスクは充分に教えてくれないこともあります。

言われた内容をそのまま信じるのではなく、一度自宅に持ち帰って、自分でも調べてみましょう。

⑧住宅ローンについて知っておく

不動産を現金一括で購入できない場合、ローンを組む必要があります。

ローンは返済時に金利を上乗せしなければならないため、できるだけ総返済額をおさえられるようなローン商品を選びましょう。

住宅ローンの種類と金利の違い

金利の種類についてしっかり理解することも、不動産投資の成功率を上げるためには重要です。

住宅ローンの金利には、次の3種類があります。

全期間固定金利は、返済額も金利もずっと一定のタイプです。

計画的に安定した返済ができます。

しかし金利は高めに設定されており、思わぬリスクはおさえられているものの、返済額は多くなる傾向です。

変動金利では、金利動向に連動して金利が変動します。

固定金利より金利が低いため、毎月の返済額は少ないです。

その代わり、金利動向次第で返済額が増えてしまう可能性もあります。

当初固定金利とは、最初だけ固定金利で、10年、20年といった一定期間が過ぎると固定金利型と変動金利型のどちらかを選択できる金利タイプです。

一見、固定金利と変動金利のいいとこ取りをしているようですが、一定期間終了後の金利は高めになる傾向があります。

以上を踏まえて、自分に合った金利タイプや、借入額・返済期間・毎月の返済額を考えましょう。

⑨少額不動産投資も検討する

詳しくは後述しますが、不動産投資には1万円程度の少額で取り組める方法もあります。

少額不動産投資では、実際の不動産運用をプロに任せられます。

投資家は入居者の募集や不動産売買の手続きをする必要がなく、「出資するだけ」です。

投資である以上、損をする可能性もゼロではありませんが、初心者でも一定の成功率が見込めます。

「手間暇をかけずに不動産投資がしたい」「大金をつぎ込んで失敗したくない」という方は検討してみましょう。

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⑩不動産投資会社のサポートを受ける

不動産投資は、資産形成や老後の備えとして注目されていますが、リスクも伴うため、慎重に行う必要があります。

不動産投資会社にサポートしてもらうメリットは、以下のとおりです。

• 物件選びのサポート
• 融資のサポート
• 賃貸管理のサポート
• 税務のサポート
• 売却のサポート

不動産投資会社は物件の立地や周辺環境、賃貸需要などの情報を基に、投資家にとって最適な物件を紹介してくれるのがメリットです。

また融資の申込み手続きや審査の代行、賃貸管理の契約や入居者募集、税務申告などのサポートも代行してくれるため、一人で不動産投資をするよりも圧倒的に手間が減ります！

不動産投資会社にサポートしてもらうことで、不動産投資の知識や経験がなくても安心でき、リスクを回避し、利益を最大化できますね。

不動産投資を検討している方は、不動産投資会社に相談することをおすすめします。

具体的におすすめの不動産投資会社をご紹介します。

株式会社PIM

株式会社PIMでは、物件購入から賃貸管理、出口戦略までワンストップでサポートしてくれます！

また入居募集から新規契約・更新・解約手続き・退却後の室内修繕などの面倒な作業もすべて対応してくれる「マスターリース契約」があります。

「マスターリース契約」には、家賃滞納保証や設備保証を含まれており、オーナーの賃貸経営サポートしてくれるのでオーナーからの評判もよく、担当者のサポート力が高いこともうかがえます。

それ以外にも、不動産投資の知識や経験がない方や、これから不動産投資を始めたいと思っている方でも安心して始められるように、個別相談や様々なセミナー、イベントも開催しています。

不動産投資を検討していて、一人で進めるのには不安がある方は、ぜひ株式会社PIMに相談してみてください。

関連記事：不動産投資のリスクは高い？失敗しないための対策8つ

不動産投資の失敗率が上がる3つのNG行動

不動産投資の成功率を上げるには、失敗率を上げるNG行動に注意すべきです。

①自分で充分に情報収集をしない

不動産投資をするにあたって、自分で情報収集をするのは面倒かもしれません。

しかし不動産会社や管理会社から言われるがままに投資・運用していると、知識不足による失敗率が高まります。

不動産投資を始めるにあたって最低限身につけておきたい知識は、以下の通りです。

人の意見に流されるのではなく、自分で物件やエリアの善し悪しが判断できるだけの知識を身につけましょう。

②利回りの高さだけを重視して不動産を選ぶ

不動産投資は、「計算上高利回りが狙える不動産を買えば、成功率が上がる」というものではありません。

たとえば築古物件や田舎の物件は、安く買えるため、高い利回りが期待できます。

しかし物件が古いと、思わぬ高額な修繕費用が発生するリスクも高くなってしまうのです。

また田舎の物件は空室リスクが高いため、思うような家賃収入を得られない可能性があります。

不動産投資のスタイルは人それぞれなので、田舎の物件や築古物件に投資すること自体が間違いというわけではありませんが、利回りだけに釣られて購入を決めるのは危険です。

築古物件への投資では、自分でDIYをして修繕費用をおさえる、リフォームは最低限に留めるなどの工夫が大切となります。

400万円かけてリフォームをするより、その400万円で別の中古物件をもう一軒買ったほうが儲かる場合もありますよ。

③コストや空室期間の把握が甘い

「費用はこのくらいあれば充分だろう」「それほど空室期間は長引かないだろう」と楽観的な計算をすることは避けましょう。

希望的観測ではなく、現実的な判断をしなければ、失敗率は上がってしまいます。

どんな費用が発生するのか充分に調べておき、思わぬ空室期間や修繕費用が発生した場合も、黒字になるような計画を立てましょう。

関連記事：不動産投資は失敗率が高い？ありがちな失敗例と失敗しないためのポイント

不動産投資で成功する人の6つの特徴

次の特徴に当てはまる人は、不動産投資の成功率が高いでしょう。

住宅ローンや空室対策、修繕費についてはご説明してきた通りですが、キャッシュフロー・入居者の審査基準・管理会社選びも重要です。

①キャッシュフローのプラスを優先している

キャッシュフローとはお金の流れのことをいいます。

不動産投資を始めたばかりだと、「もっとリフォームして魅力的な物件にしたい！」「物件の外観にもこだわりたい！」など、お金をかけたいポイントがいろいろと出てくるでしょう。

しかし不動産投資の成功率を上げたいなら、キャッシュフローがプラスになることを優先すべきです。

ローンの返済をできるだけ早く終わらせましょう。

さらに高利回りで運用できれば、売却時に「投資成果を上げやすい物件」として評価されることで、高値を付けてもらいやすくなります。

②住宅ローンの知識がある

不動産投資で成功する人は、住宅ローンの商品や金利についても、しっかり勉強しています。

住宅ローンの知識が不足していると、総返済額が割高になってしまう場合もあるため、注意が必要です。

たとえば、「金利が低いから」という理由で選んだ住宅ローンの金利上昇リスクを充分に把握できておらず、総返済額が割高になってしまう…という事態に陥るケースもあります。

不動産投資の成功率を上げるには、自分にとってよりよい住宅ローンを選択し、借入額・返済期間・毎月の返済額などを適切に設定することも重要です。

③空室対策をしている

不動産投資で空室期間を完全にゼロにするのは難しいです。

とはいえ、空室期間をできるだけ短くするための対策はできます。

入居者から「設備が故障している」「隣の騒音に困っている」などの相談・要望があったときは、可能な範囲で早く応えるように心がけましょう。

空室が発生した際は、家賃が一定期間無料のフリーレントを導入して集客する、家具・家電を付ける、リノベーションするなどの工夫ができます。

自分の工夫次第で成果をある程度コントロールできる点は、不動産投資の強みです。

空室対策を適切におこなえる人は、不動産投資で成功しやすいでしょう。

④修繕費を充分に用意している

不動産の購入時に「これくらいの修繕費があれば十分だろう」と思っていても、後で思わぬ修繕が発生し、コストがかさんでしまうことはよくあります。

特に中古で購入した不動産は、新築不動産に比べて修繕費が高くなりやすいです。

どの部分にだいたいどれくらいの修繕費用がかかるものなのか、相場を把握しておき、余裕をもって準備しておきましょう。

また入居者が退去したタイミングで、部屋のクリーニング費用も必要になります。

この費用も計画に組み込んでおきましょう。

⑤入居者の審査基準を適切に設けている

入居者の審査基準は、厳しすぎず甘すぎないラインがおすすめです。

審査基準が厳しすぎると、入居者がなかなか決まりません。

かといって審査基準が甘すぎても、家賃滞納のリスクが高まります。

適切な審査基準を設けることで、不動産投資を成功へ導きましょう。

⑥管理会社選びを重視している

不動産投資では、入居者からの問い合わせ対応や入居者募集を、管理会社におまかせできます。

「管理会社はどこを選んでもだいたい同じ」と考えてしまうかもしれません。

しかし優秀な管理会社を見つけることができれば、不動産投資の成功率は高まります。

特に入居者の募集力は、不動産投資の成功率に影響を与えやすいため、重要です。

物件をインターネットに掲載するまでのスピードが遅い管理会社や、写りの悪い写真しか掲載してくれない管理会社は、避けたほうが無難だといえます。

関連記事：海外不動産投資のメリットは？デメリットや税金のルールとあわせて解説

不動産投資の6つの種類

不動産投資の成功率は、どんなタイプの物件を投資用に購入するかによって変化します。

どのタイプの物件が合っているかは、人それぞれです。

また不動産を自分で購入せず間接的に投資する「REIT（リート）」や「不動産投資クラウドファンディング」、不動産を共同出資で保有する「不動産小口化商品」といった方法もあります。

不動産投資の種類について見ていきましょう。

①アパート・マンション投資

アパート・マンション投資には2通りの方法があります。

一棟投資

一棟買いは、まとまった土地を持っている人に向いている投資方法です。

資金は数千万～数億円必要ですが、高い利回りが期待できます。

区分マンション投資

マンションを部屋単位で保有する投資方法なら、数百万円から購入可能です。

ただ区分マンション投資では、借り手がいない期間も、修繕積立金を毎月払い続ける必要があります。

しかし物件が多い点や、比較的簡単に売却できる点はメリットです。

②戸建て投資

戸建て投資は、すでに土地を持っている人や、数百万円～数千万円の比較的少額で不動産を購入したい人に向いています。

一戸建てを購入し、人に貸し出す投資方法です。

賃貸物件といえばアパートやマンションが一般的ですが、一戸建てには「子どもやペットがいる家庭でも、のびのび暮らせる」「庭がある」といった独自の魅力があります。

集合住宅より賃貸需要は低いといわれていますが、競争相手も少ないです。

③駐車場経営

すでに土地を持っている人におすすめの投資方法です。

土地を駐車場として整備し、人に貸し出します。

建物は古くなるにつれて賃料を下げざるをえませんが、駐車場なら賃料を下げずに貸し出せます。

アパートや戸建てを建てるより、低コストで始められる投資方法です。

ただ需要の予測は難しく、集客のために工夫できるポイントも少ない点はデメリットとなっています。

④REIT（リート）

REITとは、Real Estate Investment Trustの略語です。

複数の投資家が持ち寄った資金をプロが預かり、ホテル・商業施設といったさまざまな不動産に投資します。

投資家は不動産投資の成果に応じた分配金が受け取れる仕組みです。

投資信託の一種であり、日本の不動産に投資するREITはJ-REITと呼ばれることもあります。

投資家に不動産の所有権はありませんが、証券会社を通じて1万円程度の少額から投資でき、修繕費や管理費用も発生しません。

コツコツ長期投資したい方や、流動性の高さを重視したい方におすすめです。

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⑤不動産投資クラウドファンディング

不動産投資クラウドファンディングは、かなり最近登場した、新しい不動産投資です。

不動産会社が立ち上げた不動産投資プロジェクトに、1口1万円もしくは1口10万円という形で出資します。

投資家は不動産の運用成果に応じた利益を受け取れる仕組みです。

REITと似ていますが、不特定多数の物件に分散投資するREITに対して、不動産投資クラウドファンディングでは投資する物件が1つだけです。

どの物件に投資するか、ピンポイントで選べますよ。

また不動産投資クラウドファンディングでは、期待利回りも最初から提示されています。

取り組む期間が数ヶ月～1年程度と最初から決まっている点も特徴です。

⑥不動産小口化商品

不動産小口化商品では、プロが厳選した投資向け不動産を、複数の投資家が共同出資によって保有します。

小口化されているため、1人では購入できない都心の不動産も購入しやすいです。

REITや不動産クラウドファンディングと違って、不動産小口化商品では、通常の不動産投資と同じ財産評価が受けられます。

相続税対策として不動産投資を始めたい方や、現物の不動産を少額で保有したい方におすすめです。

関連記事：海外不動産投資の国別利回りランキングTOP50！どの国がおすすめ？

少額不動産投資で失敗率を下げたい人におすすめの証券会社

少額不動産投資なら、1万円程度から始められます。

不動産クラウドファンディングや不動産小口化商品は、一度始めたら簡単にやめられませんが、REITは株式のように好きなタイミングで売買できます。

REITで少額不動産投資をするには、証券会社で口座開設が必要です。

SBI証券

REITで少額不動産投資を始めるなら、SBI証券がおすすめです。

SBI証券では、REITを通じて国内・海外の不動産に少額投資できます。

投資できる銘柄数が多いので、「自分に合った投資対象が見つけやすい！」と評判。

初心者にもおすすめな証券会社です。

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関連記事：SBI証券の評判・口コミ！実際のところどうなのか利用者の声から徹底解説

まとめ～不動産投資の成功率を上げるには積極的な姿勢が大切～

不動産投資の成功率について解説してきました。

不動産投資の成功率を上げるには、少しずつ投資の規模を広げながら、最終的にどう売却するかも考えて取り組みましょう。

また不動産投資で成功する人は、他の投資家から低コストでリノベーションする方法を勉強したり、時には自分でDIYしたり、熱心に活動しています。

市場の動向や融資について理解しておくことも大切です。

すべて不動産会社や管理会社に任せるのではなく、自分でも積極的に取り組む意識を持てば、不動産投資の成功率は高まるでしょう。

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関連記事：海外不動産投資セミナーはどの会社がおすすめ？大手の不動産を厳選

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アメリカ不動産投資でトップクラスの実績を持つ大手企業や、東南アジア投資の情報収集ができる、セミナー開催頻度が高い不動産会社を厳選しました。

セミナーは基本的に参加費無料です。

オンライン参加ができるセミナーも増えているので、有効に活用しましょう。

セミナーに参加するメリットや、逆に気をつけるべきポイントも解説しています！

関連記事：海外不動産投資ファンドおすすめ5選！海外リート（投資信託）・海外不動産クラウドファンディング

海外不動産投資セミナーおすすめ会社3選

海外不動産投資セミナーを開催している会社の中でも、次の3社は特におすすめです。

①ステイジアキャピタルホールディングス｜投資できる国の幅が広い

ステイジアキャピタルグループは、世界7か国11都市で活動しています。

個人・法人向けに海外不動産投資のコンサルティングをおこなっている会社です。

不動産の購入から最終的な売却までサポートしてもらえるので、「言語の壁があって、1人では海外不動産投資に挑戦しづらい」「何から始めていいか分からない」という方でも安心して任せられます。

投資できる国が多い

ステイジアキャピタルは、投資できる国の多さが特徴です。

アメリカでは、カリフォルニア、ニューヨーク、テキサス、ハワイなどの投資向け不動産を取り扱っています。

日本やイギリス、タイ、マレーシア、フィリピンなどの不動産も取り扱い中です。

ミャンマーにも拠点を持っています。

「まだ投資先の国が決まっていない」「いろいろな国の特徴や違いを教えてほしい」という方にもおすすめです。

セミナーの特徴

ステイジアキャピタルは、ピンポイントな分野に絞った内容の海外不動産投資セミナーを多く開催しています。

下記は過去に開催されたセミナーのテーマの一例です。

セミナーの開催数そのものは少なめですが、ネットではなかなか得られないニッチな情報も、ステイジアキャピタルのセミナーなら手に入りやすいでしょう。

これから海外不動産投資を始めたい初心者向けのセミナーと、経験者向けのセミナーの両方を開催しています。

ステイジアキャピタル公式サイトへ

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②オープンハウス｜アメリカ不動産投資に特化

オープンハウスというと、個人が自分で住むための不動産を販売している会社というイメージかもしれません。

しかし2017年8月からは、本格的に海外不動産事業をスタートしています。

人気が高いアメリカの不動産投資に特化している点が特徴です。

取り扱いエリアはテキサス、ジョージア、ロサンゼルスとなっています。

2022年10月には、株式会社オープンハウスと米国子会社を合わせて、アメリカ不動産のオーナーが2,000名を突破したと発表しました。

アメリカ不動産投資では国内トップクラスの実績を持つ会社です。

ワンストップサービスが強み

オープンハウスは、アメリカ不動産の仕入・販売・管理・売却をすべて自社でおこなっています。

融資商品もグループ会社のアイビーネットが提供してくれますよ。

複雑なアメリカ不動産投資の手続きを完全サポートしてくれます。

「海外不動産投資に関する手続きをすべておまかせしたい」「サポートの手厚さを重視して不動産会社を選びたい」という方におすすめです。

セミナーの特徴

オープンハウスはセミナーの開催数が非常に多いです。

毎週のようにセミナーを開催しています。

アメリカ不動産投資に特化した会社なので、セミナーもアメリカ不動産投資に関する内容です。

セミナーの会場は東京・名古屋・大阪が中心です。

どのセミナーも基本的に、オンライン参加ができます。

地方に住んでいる方でも、気になるテーマのセミナーに参加しやすい不動産会社です。

③ビヨンドボーダーズ｜東南アジア不動産投資に強い

海外不動産投資についてインターネットで日頃から情報収集している方なら、一度はビヨンドボーダーズが運営している海外不動産ポータルサイトを見たことがあるでしょう。

ビヨンドボーダーズは、海外不動産投資において、物件選び・購入・管理・売却までを一気通貫でサポートしている会社です。

海外不動産投資に関する情報をインターネットで積極的に発信していることもあり、1ヶ月に約800件の問い合わせを受けています。

東南アジア投資が強み

ビヨンドボーダーズを通じて投資できる国とエリアは、かなり幅広いです。

人気のアメリカや、東南アジア各国（マレーシア・ベトナム・タイ・カンボジア・シンガポール・フィリピン）の不動産は、もちろん取り扱っています。

さらにドバイ投資で人気のアラブ首長国連邦や、香港、モンゴル、オーストラリア、日本の不動産も紹介可能です。

中でも累計販売総額の大半を占めるのは、マレーシアとカンボジアの不動産。

東南アジアでの不動産投資を考えている方におすすめの不動産会社です。

セミナーの特徴

ビヨンドボーダーズのセミナーは、基本的にオンライン開催です。

全国どこからでも参加できます。

セミナーのテーマは、東南アジア地域に関する内容が多いです。

国ごとの特徴を知れるようなセミナーが充実しています。

関連記事：海外不動産投資の国別利回りランキングTOP50！どの国がおすすめ？

海外不動産投資セミナーのメリット3選

海外不動産投資セミナーのメリットは、次の3点です。

①最新情報が無料で手に入る

各不動産会社が開催している海外不動産投資セミナーは、基本的に参加無料です。

海外不動産投資は、誰でも少額で始められる株やFXと比較するとまとまった資金が必要なため、取り組んでいる人口がそれほど多くありません。

そのため、インターネットや本で得られる情報には限りがあります。

セミナーなら、現地の事情に詳しい講師が、国や地域に特化した最新の情報を提供してくれますよ。

また、個別相談セミナーを開催している不動産会社もあります。

個別相談セミナーなら、1対1で知りたいことを聞きやすいため、欲しい情報を入手できる可能性も高いでしょう。

②自宅からオンラインで参加できる

近年の海外不動産投資セミナーは、オンライン開催が増えています。

会場開催のセミナーは基本的に、東京や大阪といった都市部で実施されます。

しかし「住んでいる場所から遠くて行けない」「会場まで行くのは面倒」という方も多いでしょう。

最近はオンラインで参加できるセミナーが多いため、誰でも手軽に情報収集が可能です。

③海外不動産投資会社選びに役立つ

海外不動産投資セミナーは多くの場合、投資に適した海外不動産を日本人向けに紹介している、各不動産会社が開催しています。

気になっている不動産会社のセミナーに参加して、その会社のスタッフの知識量や、対応の丁寧さを確認してみるのもひとつの方法です。

セミナーで損をする可能性が高そうな案件を強くおすすめされてしまった場合、その会社は避けたほうが無難といえます。

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関連記事：アメリカ不動産投資の利回りの目安は？意外と儲からないって本当？

海外不動産投資セミナーの注意点2選

無料で情報が手に入る海外不動産投資セミナーですが、下記の通りデメリットもあります。

①偏った内容になっていることがある

海外不動産投資セミナーの最終的な目的は、自社商品の販売です。

だからこそ無料で開催されています。

その会社が売りたい商品にとってマイナスになる情報は、多くの場合教えてもらえないと思っておくべきです。

たとえば東南アジアの物件しか取り扱っていない不動産会社のセミナーでは「アメリカより東南アジアに投資した方が儲かる」と言っていたけれど、アメリカの物件しか取り扱っていない不動産会社からは「東南アジア投資はリスクが高いからアメリカがおすすめ」と説明される…ということが起こりえます。

セミナーで提供された情報はすべて鵜呑みにするのではなく、いったん自宅に持ち帰って、本当にセミナーで言っていた通りなのか自分でも調べてみるべきです。

②1回だけでは充分な勉強ができない

海外不動産投資セミナーは、1回につき1～2時間程度です。

この時間内ですべてを学べるほど、海外不動産投資は簡単ではありません。

「1回だけセミナーに参加すれば充分」と思わずに、自分でも本やインターネットで情報収集をすべきです。

セミナーによって説明してもらえるテーマは異なるので、別のセミナーに参加を検討してみてもいいでしょう。

関連記事：税制改正後のアメリカ不動産投資で節税するには？改正前との違いをわかりやすく解説

海外不動産投資セミナー活用のコツ

「海外不動産投資セミナーに参加すると、うまい話に騙されてしまうのではないか」「不動産会社にとって都合がいい方向に誘導されてしまうのではないか」と不安を感じている方もいるでしょう。

海外不動産投資セミナーを上手く活用するには、次のポイントを意識しましょう。

事前に海外不動産投資の知識を身につけておく

セミナー参加前に、本やインターネットを活用して、ある程度は海外不動産投資の知識を身につけておきましょう。

事前に情報収集しておけば、セミナー講師が正しいことを言っているかどうか、見極められるようになります。

もっともなことを言っている不動産会社なら、物件の紹介や売買手続きをする際、その会社の利用を前向きに検討できるでしょう。

何も知らない状態で海外不動産投資セミナーに参加すると、セミナー講師が偏ったことを言っていたとしても、判断できずに流されてしまう可能性が高いです。

関連記事：イギリス不動産投資のメリット・デメリット！利回りや税金について解説

まとめ～海外不動産投資セミナーで情報収集しよう～

最後に、おすすめの海外不動産投資セミナー実施会社をまとめました。

ステイジアキャピタルホールディングスやビヨンドボーダーズは、アメリカや東南アジアなど、幅広いエリアの不動産を取り扱っています。

さまざまな国の特徴を学びたい方におすすめの海外不動産投資セミナー実施会社です。

オープンハウスはアメリカ不動産投資に特化しています。

アメリカ不動産投資を検討している方におすすめの大手企業です。

セミナーに参加する際は、事前にある程度勉強しておけば、セミナー講師が偏ったことを言っていないか判断できます。

海外不動産投資セミナーを活用して、有利に情報収集を進めましょう！

また、すでに海外不動産を持っている方は、こちらのページから無料査定ができます。

購入時より値上がりしている場合もあるので、ぜひチェックしてください。

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関連記事：海外不動産投資は儲かるって本当？人気の理由やリスク・デメリットを解説

海外不動産投資のメリットについて、わかりやすくご紹介します。

海外不動産投資とはその名の通り、海外のマンションや戸建てといった物件を資産として保有することです。

人に貸し出して家賃収入を得たり、不動産価格の上昇によって売却益を得たりすることを目的としています。

「海外不動産投資は儲かる？どんなメリットがあるの？」

「節税になるって本当？税金面のメリットが知りたい！」

といった疑問を解消していきましょう。

メリットだけではなく、デメリットや失敗する可能性についても解説します。

また失敗しないためには、どんな海外不動産投資会社を選べばいいかもご紹介。

ぜひ海外不動産投資の参考にしてくださいね。

ネット証券口座おすすめランキングTOP10！初心者に人気の証券会社を紹介

海外不動産投資のメリット

なぜ日本ではなく海外の不動産に投資するのかというと、日本の不動産市場には下記のような「稼ぎにくい」理由があるからです。

そのため日本ではなく、海外不動産を選んで投資する人が増えています。

では海外不動産投資には具体的に、どんなメリットがあるのでしょうか。

順番に見ていきましょう。

• 日本より高い利回りが狙える
• 資産の分散ができる
• 円安のリスクヘッジになる

日本より高い利回りが狙える

海外不動産に投資するひとつめのメリットは、日本の不動産投資より高い利回りを期待できることです。

海外不動産投資の対象となる国はおもに、アメリカやヨーロッパなどの先進国と、東南アジアのフィリピンやマレーシア、シンガポールといった新興国に分けられます。

新興国は特に高い利回りが期待できる

少子高齢化が進んでいる日本は、今後働き手となる人口が減っていくにしたがって、GDPも伸び悩んでいくと予想されています。

しかし東南アジアをはじめとする新興国では、人口増加に伴って経済も大きく成長中。

不動産需要が増加しており、投資物件の価額も上昇傾向です。

優良物件を見つけられれば、高い利回りを得るのも夢ではありません。

ただし、後述するようなカントリーリスクがあります。

先進国の利回りは低いが安定している

先進国はすべて日本のように少子高齢化が進んでいるかというと、そうではありません。

アメリカやイギリスは今後も人口増加が見込まれているので、不動産需要が激減する可能性も低いでしょう。

おすすめの投資先として挙げられます。

また新興国より政治や経済が安定していて、カントリーリスクが低い＝今後の見通しを立てやすいのもメリットです。

ただ利回りは低めとなっています。

資産の分散ができる

もしものケースを考えて、資産・投資先を分散させておくことは重要です。

たとえば資産をすべて日本円で保有していて、日本という国が破綻して円が無価値になってしまった場合、大きな損失になります。

しかし外国通貨や海外不動産を保有していれば、このような事態を避けられますよね。

外国通貨や株・債券・不動産・金など、資産をさまざまな形に変えて保有したほうが、他の資産でひとつの資産の損失をカバーできる可能性が高いです。

円安のリスクヘッジになる

たとえ1円も使っていなくても、円安が進めば円の価値は下がり、資産を減らすことになってしまいます。

日本円だけで資産を保有するのではなく、外貨の資産も保有したほうが、円安へのリスクヘッジになるのです。

海外不動産投資の家賃収入や売却益は、基本的に海外の通貨で受け取ります。

円安へのリスクヘッジとして海外不動産投資は有効です。

特にドル資産であるアメリカの不動産は、円安のとき有利に働きます。

関連記事：不動産投資の利回りは高い？計算方法や平均相場をわかりやすく解説

海外不動産投資のデメリット

海外不動産投資にはメリットだけでなく、次のようなデメリットもあります。

• 情報収集が難しい
• 外国語でのやりとりが発生する
• 融資を受けるのが難しい
• 政治や経済のリスクがある
• 為替リスクがある
• 制度改正で節税効果が縮小した

事前にリスクを把握して、失敗を防ぎましょう。

情報収集が難しい

日本の不動産と比較して、海外の不動産は情報を集めるのが難しいです。

本当に投資するべきかどうか、判断しかねることがあります。

また現地に直接赴いて内覧するのが難しいのもデメリットです。

最近はリモートで内覧できる場合もあるので、活用するといいでしょう。

外国語でのやりとりが発生する

基本的なことですが、海外の不動産会社で物件を購入するなら、外国語でのやりとりが発生します。

物件購入後は管理会社に不動産の管理や入居者募集を委託することになりますが、そのときも外国語でのやりとりが必要です。

しかし海外不動産を取り扱っている日本の不動産会社や管理会社なら、外国語不要なので、外国語スキルは必須ではありません。

とはいえ外国語ができないと、購入する不動産や利用する不動産会社・管理会社の選択肢が狭くなるというデメリットはあります。

融資を受けるのが難しい

不動産を購入するときは、現金一括で支払うのではなく、金融機関から融資を受けるのが一般的です。

日本の不動産を購入するのであれば、中には頭金なしで融資を受けられるようなケースもあります。

しかし海外不動産投資の場合、日本で不動産を購入するより、融資のハードルが高いです。

融資を受けられたとしても、金利は一般的に高く設定されています。

自己資金は多めに用意しておくのがおすすめです。

ちなみに資金が少ないなら、プロジェクトに1口1万円～の出資をして運用益の一部を受け取る、「不動産投資クラウドファンディング」を利用する方法もあります。

下記の記事では、海外不動産に投資できる不動産投資クラウドファンディングサイトも紹介していますよ。

関連記事：不動産投資クラウドファンディングおすすめ17選！儲かるって本当？

政治や経済のリスクがある

新興国で海外不動産投資をおこなう場合、カントリーリスクがあります。

政治・経済が先進国より不安定です。

政権交代によって制度が変わったり、戦争によって経済が衰退したりといった要因で、思うような収益を得られなくなる可能性があります。

為替リスクがある

海外不動産投資の利益は、現地の通貨で受け取るのが基本だとご紹介してきました。

現地の通貨の価値が下がってしまうと、貸し出したときの家賃収入や、不動産を売ったときの売却益が少なくなってしまいます。

いっぽうで現地通貨の価値が上がれば、想定よりも多くの利益を得られるでしょう。

そのため為替の要素はメリットとも捉えられますが、海外不動産投資ではこのような予想の難しい要素が絡むと把握しておくべきです。

制度改正で節税効果が縮小した

よく「不動産投資は節税効果があるからおすすめ！」と言われます。

所得が高い人は、支払わなければならない所得税・住民税が高いです。

詳しくは後ほどご説明しますが、不動産投資には「減価償却費」が発生し「損益通算」できるというルールがあり、所得が高い人ほど所得税・住民税を節税できます。

また相続税対策の効果も高いです。

従来は海外の不動産投資でもこのルールが適用されたため、所得が多いなら節税効果を見込めました。

しかし2022年の確定申告分から制度が改正され、海外不動産の減価償却を利用した節税ができなくなっています。

関連記事：不動産投資のリスクは高い？失敗しないための対策8つ

海外不動産投資に税金のメリットはある？

海外不動産投資は制度改正によって、節税効果が低くなったとご紹介してきました。

では、どのように制度が改正されたのでしょうか。

不動産投資の節税効果でよく言われる、「減価償却」や「損益通算」についてご説明します。

海外不動産投資の税制改正について

まず知っておきたいのは、2019年末に発表された税制改正によって、2022年の確定申告からは海外不動産の減価償却を利用した節税ができなくなったということです。

従来の海外不動産投資では、国内で不動産を保有している場合と同じように、「減価償却費」による「損益通算」で節税できました。

海外不動産投資の節税メリットは、今後小さくなっていくと考えられています。

ただしその分、売却時の不動産の帳簿価額は高くなります。

売却時の税金は、売却額から帳簿価額を差し引いて計算するため、従来より低くなるでしょう。

減価償却とは

不動産投資では確定申告で所得税の計算をするとき、建物の購入費用を経費にできます。

購入した年に一括で経費にするのではなく、数年に分けて少しずつ計上できるシステムです。

この制度を「減価償却」といいます。

減価償却できる年数は、その建物の構造によって定められている、「耐用年数」で決まります。

木造物件は耐用年数が22年と短いですが、鉄骨造なら34年、鉄骨鉄筋コンクリート造なら47年と長いです。

損益通算とは

損益通算とは、不動産投資で会計上赤字になってしまった金額を、給与所得から差し引いて節税できる制度です。

所得額が安くなれば、所得税・住民税も安くなりますよね。

実際には黒字になっていたとしても、減価償却費を計上することで会計上の赤字を作り、節税できたというわけです。

関連記事：不動産投資で節税するには？「節税にならない」と言われる理由

日本に住んでいるなら日本で税金を納める

不動産投資で利益を得たら、税金を納めなくてはなりません。

保有している不動産が海外にあるとしても、日本に住んでいるなら、日本に税金を納めます。

投資する国によっては、その国の所得税がかかってしまう場合もあるのですが、その際は日本との二重課税にならないように「外国税額控除制度」を利用できます。

海外不動産投資を日本の不動産会社で始めるメリット

投資向けの海外不動産は、日本の不動産会社から購入する方法と、海外の不動産会社から購入する方法があります。

外国語でのやりとりに不安があるなら、日本の不動産会社から購入するといいでしょう。

外国語が喋れなくても安心

日本の海外不動産投資会社から海外不動産を購入する場合、コミュニケーションは日本語でOKです。

海外の不動産会社から購入する場合、基本的に外国語でのやりとりが必要となります。

現地の言葉を喋れたとしても、日本とは異なる税制や法律について把握していないと、後でトラブルにつながるかもしれません。

レスポンスが早い

海外不動産会社とのやりとりは、日本の不動産会社より時間がかかりがちです。

次のような理由が挙げられます。

• 文化の違い
• 時差

取引をスピーディに進めたい、レスポンスの遅さでイライラしたくないという人にも、日本の海外不動産投資会社はおすすめです。

関連記事：不動産投資は失敗率が高い？ありがちな失敗例と失敗しないためのポイント

日本の海外不動産投資会社の選び方

日本の海外不動産投資会社を選ぶときは、以下のポイントをチェックしましょう。

積極的に情報提供してくれるか

海外不動産に関する情報を日本から集めるのは、なかなか難しいです。

積極的に情報提供してくれる不動産会社を選びましょう。

• 現地の最新情報を豊富に提供してくれるか
• 海外のルールや税務に精通しているか

フォローが手厚い不動産会社を選ぶのがおすすめです。

資産価値の高い物件を紹介してくれるか

不動産投資では、いい物件を買えるかどうかが特に重要です。

買いたいと思えるような物件を紹介してくれないと、海外不動産投資に興味があっても始められません。

分からないことがあれば積極的に質問して、丁寧かつ正直に、納得いくまで説明してくれる不動産会社を選びましょう。

海外不動産は、決して安い買い物ではありません。

「海外不動産投資を始めたい！」という気持ちが先行して、なんとなくで物件を選ばないように注意してください。

管理運用の手厚いフォローは受けられるか

不動産購入後にきちんと管理・運用して、安定したリターンを継続的に得られるかどうかも大切です。

不動産投資では基本的に、「管理会社」に入居者募集やトラブル対応を委託します。

これは海外の不動産投資でも同じです。

海外の管理会社に委託もできますが、日本の会社を利用すれば、外国語に不安があってもスムーズにやりとりできます。

管理を委託する際は、手厚いフォロー体制が整っているかどうか確認しておきましょう。

• トラブルがあったとき、どこまで対応してもらえるか
• 安定して連絡が取れるか
• オーナーが物件を直接訪れないからといって、適当な管理をしていないか

海外に拠点とスタッフを配置しているか

海外拠点を持っていて、現地のスタッフがいる日本の不動産会社・管理会社はおすすめです。

特に現地スタッフが直接日本語で対応してくれる会社なら、言語の違いでストレスを感じることなく、スピーディーな対応が受けられるでしょう。

いっぽう日本の担当者を経由して現地の担当者と連絡を取り合う不動産会社・管理会社は、コミュニケーションのスピードが遅くなる場合も。

複数の管理会社に問い合わせて、返信スピードが早いかどうか、事前に確認することをおすすめします。

関連記事：不動産投資初心者が知っておきたい基本の流れ｜必要な予算やリスク

海外不動産投資ならではのメリットもあるがデメリットもある

海外不動産投資のメリットは、下記の通りです。

ただし税制の改正により、以前よりも税金面のメリットは低くなっています。

また為替リスクやカントリーリスクがある、情報収集しづらいといった点もデメリットです。

海外不動産投資を始めるなら、メリットだけでなくデメリットも把握しておきましょう。

すでに海外不動産を持っていて、売却を考えているなら、次のページから無料査定できます！

まだ売却を考えていなくても、購入時と比較してどのくらい価格が変わっているか、一度査定して把握するといいでしょう。

関連記事：低予算で少額不動産投資を始めるには？おすすめの方法5選とメリット・デメリット

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不動産投資に興味があっても、「失敗したらどうしよう」と不安で、なかなか踏み切れない人は多いはず。

数百万～数億円の高額な買い物なので、考えられるリスクはすべて把握しておきたいですよね。

不動産投資でよくある失敗例と、失敗しないためにはどうすればいいかについて解説します。

さらに実際どのくらいの確率で失敗するものなのか、もし失敗してしまったらどうすればいいか、対処法もご紹介。

リスクを十分に知っておき、不動産投資を計画的に成功へ導きましょう！

ネット証券口座おすすめランキングTOP10！初心者に人気の証券会社を紹介

不動産投資が失敗する6つの原因

不動産投資で代表的な失敗例は、下記の通りです。

営業担当者の言葉をそのまま信じてしまう

営業担当者に「買い時！」「おすすめ！」とすすめられても、鵜吞みにしてはいけません。

営業担当者は大抵の場合、物件を売却すると歩合でお給料が上がるので、購入をすすめてくるのは当たり前です。

もし営業担当者の言葉と違う結果になってしまっても、「詐欺だ！」と訴えることはできません。

人に乗せられるのではなく自分で判断しよう

大切なのは、自分で入念にリサーチと勉強をおこなうこと。

不動産投資について詳しくなれば、「別に割安な物件ではない」「こんなリスクがある」と、自分で考えられるようになります。

魅力的な言葉に乗せられず、自分自身の目で冷静に判断しましょう。

物件選びで失敗する

不動産投資が成功するか失敗するか、最大のカギを握っているのは、最初の物件選びと言っても過言ではありません。

「本当にこの物件は買いなのか？」と疑う姿勢を大事にしましょう。

特に立地は、買ってから変えられない要素です。

間取りが悪い・古くて借り手がつかないといった要素は、リフォームやリノベーションで改善できますが、費用を利益で回収できそうか計算しておくことは絶対に必要です。

物件を実際に見ないで買ったり、リモート内見だけで購入を決めたりするのも、避けたほうがいいでしょう。

意外と日当たりが悪い・ニオイや騒音が気になる・雰囲気がよくない・狭く感じるなど、自分で内見しなければわからないことはたくさんあります。

またよく言われることではありますが、できれば昼間と夜の両方で内見をおこなうべきです。

昼間でなければ日当たり、夜でなければ近隣住民の騒音が判断できません。

空室が埋まらない

利回りを計算するとき、常に入居者が途絶えない前提で考えていませんか？

なかなか空室が埋まらないのは、不動産投資で非常によくあることです。

どんなに魅力的な物件でも、空室期間をゼロにするのは至難の業。

家賃収入がない空室期間が発生する前提で、収支の計画を立てましょう。

空室が埋まりにくい物件とは

都心部の物件は購入費用が高いですが、需要も高いので、入居者は決まりやすいです。

表面上は利回りが高くても、入居者を見つけるのに苦労する条件に当てはまる物件は、空室期間が長引き期待していたほど儲からない場合があります。

関連記事：不動産投資の利回りは高い？計算方法や平均相場をわかりやすく解説

想定より修繕や管理にコストがかかる

物件の修繕費や管理費は、築年数とともに上がります。

特に中古物件では、リノベーションにかかる費用や修繕費用を計算していたつもりでも、購入後に想定外の要修繕箇所が発覚する場合も珍しくありません。

修繕費用を正確に計算するのは難しいため、余裕のある資金計画を立てましょう。

新築物件や築浅物件でも、築5～10年も経過すれば要修繕箇所が出てくると考えておくべきです。

思ったより節税にならない

節税になると聞いて不動産投資を始めても、物件の収益性が低いと、結果的に赤字になる可能性があります。

確かに不動産の購入費用は確定申告の際、経費として数年に分けて計上できるため、住民税と所得税の節税効果があります。

また、相続税・贈与税・法人税の節税も可能です。

しかし不動産投資は、世間のイメージほど大きな効果がありません。

初年度は登記費用や仲介手数料など経費として計上できる項目が多く、節税効果を感じた場合も、翌年以降は「思ったより節税にならない…」という事態に陥りがちです。

節税目的で不動産投資をするのではなく、トータルで黒字になるかどうかを重視しましょう。

管理会社やサブリース会社とトラブルが起きる

不動産投資では、入居者とのやりとりや空室時の入居者募集を、管理会社におまかせします。

質の悪い管理会社を選んでしまうと、次のようなトラブルが起こることも。

• 対応の悪さが原因で退去されてしまう
• 賃貸募集を怠って、空室が埋まらない
• 経営破綻し、預かり敷金や家賃を持ち逃げされてしまう

管理物件の入居率や空室率は良さそうか、賃貸管理業務の委託費用はどれくらいか、評判を調べてから選ぶべきです。

サブリース契約でよくある失敗

また、サブリース契約に関する失敗も多いです。

不動産投資で特に怖いのは、空室リスクです。

サブリース会社から「〇年間家賃を保証します！」と言われると、魅力的に感じますよね。

しかし契約書をよく見ると、「保証する家賃は定期的に見直す」と書かれており、一方的に受け取れる家賃を減らされてしまったというケースが非常に多いです。

基本的にサブリース会社が有利な契約になっているので、気軽に契約せず、家賃保証はどうなっているかきちんと確認しましょう。

さらに、簡単に解約ができない点も注意が必要です。

サブリースでは正当な理由がない場合、大家側からの契約解除はできないとされています。

不動産投資で失敗する人の特徴

不動産投資で失敗する人の特徴に自分が当てはまっていないかチェックし、もし当てはまっていたら改善しましょう。

人の言うことだけ信じて自分で勉強しない

自分で考える力が不足している人は、不動産投資で失敗しやすいです。

不動産会社・管理会社・サブリース会社の営業担当者が、こちらの利益をきちんと考えて、悪い部分もすべて正直に伝えてくれるとは限りません。

もちろん包み隠さず教えてくれる営業担当者もいますが、中には誠実そうに見えて、実は契約獲得ばかりを考えいるような営業担当者もいます。

またすでに不動産投資をしている知り合いの意見や、不動産投資系インフルエンサーの言葉を、知識がないままコピーして真似するのも失敗のもとです。

なぜなら投資スタイルや運用している物件、資金などは人それぞれであり、自分の場合に彼らのケースがそのまま当てはまるとは限らないからです。

まずは勉強して、自分自身で考えられる土台を作った上で、周りの意見も取り入れるといいでしょう。

計画性がなくリスク管理が不十分

不動産投資では、最初が特に肝心です。

次のように、考えなくてはならないことがたくさんあります。

• どんな物件をいくらで買うか
• 家賃はいくらに設定するか
• ローンはどのように返済していくか
• 利回りはどのくらい見込めそうか
• 最終的にいつどのように物件を売却するか
• 修繕費用はいくら必要か
• 管理費用や他のコストはいくらかかるか
• 空室期間が発生しても利益は出るか

綿密な計画を立てるのを面倒くさがって、なんとなくで始めてしまうのは、失敗のもとです。

あらゆるリスクを想定してスタートしましょう。

また計画通りにいかなかった場合、どのように軌道修正するかもシュミレーションしておきましょう。

関連記事：株式投資で失敗する人の特徴は？原因と対策を徹底解説！

不動産投資で失敗しないためのポイント

不動産投資で失敗しないためのポイントをご紹介します。

最低限のローンで買える物件を狙う

不動産投資で一番怖いのは、莫大な借金を抱えて破産するかもしれないことです。

数億円の新築マンションを1棟買いして、ローンを返済できない状況に陥ったら、とても怖いですよね。

一棟買いは狙えるリターンが大きいですが、ハイリスクです。

「再起不能になるのだけは避けたい！」という人は、最低限のローンで買える安い物件から小規模に始めて、少しずつ慣れていくといいでしょう。

具体的には、1千万円以下で買える田舎の中古一戸建てや、築古物件などです。

このような物件を狙うスタイルは、「ボロ戸建て投資」などと言われます。

ただし思わぬ修繕費用が発生するリスクや、入居者が決まりにくくなるリスクはおさえておき、そのうえで黒字になるか計算して購入しましょう。

物件選びの目を養う

不動産投資の成否は「どんな物件をいくらで買うか？」で決まると言っても過言ではありません。

逆に、ここさえうまくいけば、成功への道が拓かれます。

不動産投資に興味を持ったら、物件情報を逐一調べて、相場感覚を掴みましょう。

この感覚が掴めていないと、いざ買うときに割安かどうかの判断ができません。

エリアと間取りに応じた相場はネットで簡単に調べられますが、内装・築年数・エリア・広さなどから総合的に評価できるようになるには、やはり自分でいくつも物件を見て、目を養う必要があります。

特によくないのは、「とにかく早く不動産投資を始めたい！」と購入を焦ってしまったり、「営業担当者の感じがよかったから」と気分や感覚的な理由で購入を決めてしまったりすることです。

なぜこの物件なのか、人に理屈で説明できるような物件を買いましょう。

出口戦略を最初から考えておく

出口戦略とは、運用後の物件をどう処分するかです。

1. 売却する
2. 更地にして売却する
3. 更地にして土地活用する
4. 自身で住む
5. 相続税対策として利用する

多くの投資家は、中古物件として売却し、利益にする方法を選んでいます。

不動産投資での収入源といえば家賃ですが、売却益も重要です。

購入費+運用コストが家賃収入+売却益を上回れば、不動産投資として成功だったと言えるでしょう。

思わぬ修繕費用がかかる可能性を考慮する

不動産投資では、物件の資産価値を保つために、都度修繕することが重要です。

「経年劣化した物件は、安く貸し出せばいいんじゃない？」とお思いになるかもしれません。

確かにそうですが、最低限の修繕はおこなわないと、借り手がつきにくくなってしまいます。

たとえばトイレや給湯器、エアコンが壊れたままでは、生活に支障が出るので借り手がつきにくいでしょう。

さらに売却時の価格も下がってしまう・なかなか買い手がつかなくなるため、大幅なリフォームやリノベーションはしないとしても、最低限の修繕はおこなうべきです。

不動産投資でかかる修繕費の例

• 屋根…塗装・防水など
• 外壁…塗装・タイル張り補修
• 室内…フローリング・畳・壁紙の張り替え、障子や襖の張り替え、網戸や扉の修理
• 階段廊下…鉄部塗装・防水加工
• 設備…給湯器・エアコンの交換
• 水まわり…洗面台の取り付け・交換、風呂やトイレのリフォーム、給排水管の高圧洗浄・取替

投資先がマンションの場合、管理組合に修繕の計画や履歴を聞いておくといいでしょう。

入居者が決まらないときは工夫する

自分の工夫次第で成果をコントロールできるのは、不動産投資のメリットです。

空室期間を長引かせないために、次のような工夫で物件の魅力を引き上げましょう。

入居率を上げる工夫例

• 初期費用を下げる（1ヶ月のフリーレント）
• リフォームやリノベーションをする
• 物件の写真を撮るときや内見のときに、インテリアを配置する
• エアコン、インターホン、洗面台、シューズボックスなどの設備を付けるor新調する
• トイレットペーパーホルダーを取り替える
• 汚れている壁紙だけアクセントクロスにして、他の物件と差別化する
• 入居条件を変更する（外国人OK、ペットOKなど）
• 楽器OK、防音室ありなど、希少な条件に対応する

おしゃれでキレイな物件ほど人気が出ますが、相応のコストがかかってしまいますよね。

インテリアの配置やアクセントクロスは、低予算でおしゃれに見せることができるので、おすすめです。

またプラスチックや金属のよくあるトイレットペーパーホルダーは、あたたかみのある木製や、スタイリッシュなスチール製に替えるだけで、一気に素敵になります。

数千円で買えるうえに、自分で取り付けられるので、ぜひやってみてください。

洗面台の設置は業者に設置を依頼すると高いですが、モノは5万円前後で購入できるので、自分でやればかなり安く物件の魅力を上げられます。

また最近はYouTubeが流行っている影響で防音室、ペットブームの影響でペット可物件の需要が高まっています。

このような需要に対応することで魅力付けをおこなってもいいでしょう。

物件相場暴落のリスクを考える

不動産は株のように大暴落することが少なく、相場が安定している資産です。

しかし近隣の工場や大学に通っている人向けの賃貸物件が多いエリアで、その工場や大学がなくなってしまい、大暴落したケースがあります。

このようなエリアでは、その施設さえなくならなければ安定した需要が見込めるものの、すでに賃貸物件が飽和状態になっていることも。

競争が激しいうえに、年度末を逃すと入居者が決まりにくいです。

「近くに大学があるから安心」と思わず、環境変化による相場暴落・需要激減のリスクも把握したうえで購入しましょう。

都合のいい楽観的な考えは捨てる

「このマンションを買えば儲かりますよ」という話を前にすると、メリットの大きさにつられて、リスクやデメリットを軽視しがちです。

将来の豊かな生活を想像してワクワクするのは不動産投資の醍醐味ですが、美味しい話を前にリスクが見えなくなってしまい、「なんとかなるだろう」でスタートするのは失敗のもと。

本当に営業担当者が言う通りの需要はあるか、実際の利回りはどの程度になりそうか、慎重に考えるべきです。

自分は大丈夫と思っている人も、あらゆるリスクを考えられているか、今一度確認しましょう。

節税効果はおまけと考える

不動産投資で住民税や所得税を節税できても、「不動産を買わないほうが資産が減らなかった」という結果になってしまったら、元も子もありません。

ご説明してきた通り、不動産投資は世間一般で言われているほど、「やったほうが節税になってお得！」というものではないです。

確かに相続税の節税効果は大きいですが、住民税や所得税の節税を目的にするのはおすすめしません。

特に年収が低い人ほど、節税効果は小さくなる傾向にあります。

節税効果はあくまでおまけとして考えたほうがよいケースが多いです。

営業担当者に「節税になりますよ」を言われても鵜呑みにせず、全体で見たときにかえって損にならないか、自分で見極めましょう。

関連記事：不動産投資で節税するには？「節税にならない」と言われる理由

不動産投資失敗とはどんな状況？

不動産投資は、最終的に投資コストが利益を上回ったら失敗です。

運用中は赤字でも、物件の売却益と家賃収入を合計すると黒字になるケースは多いです。

「赤字でも節税効果があるからいい」という考えは、利益を出したいならNG。

結局損をするなら、節税しても意味がなくなってしまいます。

関連記事：不労所得とは？おすすめの種類一覧！働かずに稼ぐ15の方法をわかりやすく解説

不動産投資の成功確率は？

「不動産投資が成功する確率は？」「不動産投資で失敗して、借金を返済できなくなる確率は？」と気になっている人も多いでしょう。

不動産投資の成功率・失敗率を示す公的な統計データは、残念ながらありません。

しかしブログやネット掲示板では、不動産投資で大失敗してしまったという人もたまにいます。

誰もが成功するわけではなく、失敗するリスクもあるのが不動産投資です。

リスクを正確に把握できるかどうかによって、不動産投資の成否は大きく変わってきます。

関連記事：不労所得月20万円は誰でも目指せる！おすすめの方法10選と注意点

不動産投資で失敗したときの対処法

すでに赤字経営となっており、「このままだと不動産投資が失敗に終わってしまいそう」と焦っている人は、次のような対策を検討してみてください。

管理会社を変更する

賃貸管理業務を委託する際の費用や、客付け力は、管理会社によって異なります。

管理会社は、不動産投資における大切なパートナーです。

なんとなくで管理会社を決めてしまっていたという人は、今一度見直してみましょう。

管理会社を変えることで、同じ物件でも入居者が決まりやすくなる場合があります。

特に賃貸業務に強い管理会社を選ぶのがおすすめです。

専門家に相談する

「不動産投資に失敗した」と思った時点で、専門家に相談しましょう。

ファイナンシャルプランナー、不動産会社、信託銀行などのほか、次のようなところで相談に乗ってもらえます。

• NPO法人　不動産トラブル解決センター
• 独立行政法人　国民生活センター
• 投資用マンション被害対策弁護団

物件を売却する

このまま保有し続けても利益にならなさそうで、改善の見通しも立たない物件は、早めに売却して赤字額をできるだけ小さくおさえるのも大切です。

引き続き不動産投資を続けたい場合、次の物件の購入費用に充てるといいでしょう。

売るのではなく自分で住む、更地にして他の投資目的に使うといった方法もあります。

関連記事：月5万円の不労所得を稼ぐおすすめの方法7選！目標を実現するためのコツ

不動産投資は計画的に！失敗しないポイントを押さえよう

不動産投資でよくある失敗例と、失敗しないためのポイントについてご紹介してきました。

特に空室期間や修繕費用を充分に予測しきれなかったり、サブリース契約の家賃引き下げを考えていなかったりする失敗はありがちです。

失敗しないためには、あらゆるリスクを想定し、資金繰りに余裕を持って始める必要があります。

空室期間が長引きそうな場合は、低予算でできる修繕や設備の追加で、入居率アップを図りましょう。

「不動産投資は失敗の可能性が高い」「やめとけ」といった意見もありますが、きちんと準備・計算しておけば、収支の見通しが立てやすい投資方法です。

計画的な運用で、不動産投資を成功に導きましょう！

関連記事：不動産投資のリスクは高い？失敗しないための対策8つ

今までアメリカ不動産投資は、節税手段として人気を集めていました。

しかし2020年度（令和2年）に、この現状を問題視した国税庁よって、海外不動産投資の税制は改正されています。

アメリカ不動産投資においても、この税制改正は適用され、以前と同じ減価償却費で会計上の赤字を作る方法での節税は難しくなってしまいました。

しかしアメリカ不動産は、現在も一定の人気を保っている投資方法です。

現在のアメリカ不動産投資で使える新しい節税スキームはないのか、どのように改正前と税制が変わったのか、わかりやすく解説します。

「アメリカ不動産投資で節税したい！」と思っている方は、ぜひ参考にしてください。

関連記事：アメリカ不動産投資の利回りの目安は？意外と儲からないって本当？

アメリカ不動産投資が節税になった理由

2020年度（令和2年）に税制が改正されるまで、アメリカ不動産投資では、次の手順で節税ができました。

従来の節税方法について見ていきましょう。

必ず理解しておきたい「減価償却費」とは？

なぜアメリカ不動産投資で節税ができたのか理解するには、まず減価償却費について知っておく必要があります。

減価償却費とは、確定申告で計上できる経費の一種です。

不動産投資では、建物の購入にかかった費用を経費にできます。

購入した年に一括で経費にするのではなく、数年に分けて少しずつ経費計上していくシステムです。

では何年かけて経費計上していくのかというと、建物の材質ごとに定められている、耐用年数によります。

たとえば建物価格2,200万円の新築アメリカ不動産を買ったとしましょう。

木造の場合、耐用年数は22年です。

つまり2,200万円÷22年なので、1年に100万円ずつ減価償却費を計上できます。

中古物件の耐用年数の計算方法

新築で建物を購入した場合、耐用年数を超えると、減価償却はできなくなります。

しかし中古で購入した場合、耐用年数をオーバーしていても、減価償却は可能です。

中古建物では、下記の計算式によって、減価償却で用いる耐用年数を計算します。

たとえば築30年の木造アメリカ不動産を買った場合、すでに耐用年数を超えています。

木造物件の耐用年数は22年なので、22年×20％＝減価償却期間は4年です。

アメリカの中古不動産は耐用年数を超えているものが多い

もともと上記の減価償却費の計算ルールは、国内不動産を前提として作られました。

日本は海外の先進国と比較して、新築信仰が強い国です。

築30年経過すると、建物の資産価値はほとんどなくなってしまうといわれています。

しかしアメリカでは、建物を自分たちで手入れして、長く使い続けようという考えが根付いています。

中古不動産に対する考え方が日本よりポジティブで、築50年を超える物件も当たり前です。

そのためアメリカの中古不動産を購入した場合、耐用年数を超えていることが多く、木造物件ならたった4年で多額の経費を計上できます。

たとえば築30年経過している建物価格8,000万円の木造アメリカ中古不動産では、8,000万円÷4年なので、1年に2,000万円も減価償却費を計上可能ということです。

給与所得と不動産所得の損益通算によって節税できた

ここで重要なのは、高額な減価償却費を、実際はお金が出ていっていない年も経費にできる点です。

不動産投資では、減価償却によって生じた会計上の赤字を、給与所得から差し引くことができます（損益通算）。

たとえばアメリカ不動産投資で多額の減価償却費を計上し、会計上の赤字を1,000万円作ったとしましょう。

この人の年間給与所得が2,000万円だとすると、不動産投資の赤字1,000万円を差し引くことで、給与所得を1,000万円に圧縮できます。

所得税は収入が増えるにしたがって高くなるため、アメリカ不動産投資の赤字で課税所得を減らせば、節税になるというわけです。

所得税の税率は課税所得が多い人ほど高くなる

参考：国税庁「所得税の税率」

このように、税金をたくさん払っている富裕層にとってアメリカ不動産投資は節税のメリットが大きく、人気を集めていました。

関連記事：不動産投資で節税するには？「節税にならない」と言われる理由

税制改正後のアメリカ不動産投資は節税にならない？

税制改正後のアメリカ不動産投資はどう変わった？

国は節税目的での海外不動産購入を以前から問題視しており、とうとう規制強化に踏み切りました。

それが、2020年（令和2年）に実施された税制改正です。

従来は不動産所得の赤字分を損益通算して、課税所得を減らせましたが、この税制改正によって不可能になりました。

この規制は今のところ、緩和される動きが見られません。

関連記事：海外不動産投資で節税できない？税制改正による影響と対策を解説

アメリカ不動産投資の新しい節税方法とは？

では現在のアメリカ不動産投資は、節税にならないのでしょうか。

結論から言うと、新しい節税方法を考案した人もいます。

実際は中古のアメリカ不動産を購入したにも関わらず、建物の耐用年数を新築として計算する方法です。

つまり木造物件の場合は、この考え方だと、実際の築年数に関係なく耐用年数が22年になります。

22年かけて減価償却するとしても、多額の経費を計上可能です。

給与所得と損益通算すれば、その分課税所得を減らせるため、結果として節税になります。

税制が改正される以前と比較して、計上できる減価償却は少ないです。

しかし国土が広大な分土地代が安いアメリカでは、日本より不動産価格における建物の割合が高いため、減価償却費をたくさん計上できてお得だと考えられています。

このように、税制改正前は「短期間で多額の減価償却費を計上して節税する」方針でしたが、改正後は「少額を長く計上して節税する」方向に転換しているのです。

法人は税制改正以前と同じ方法で節税できる

税制改正によって課税所得の圧縮ができなくなったのは、個人のみです。

法人に改正内容は適用されません。

法人は引き続き、従来の方法で節税ができます。

そのため可能であれば、法人名義に切り替えると、引き続きアメリカ不動産投資の節税メリットを享受できるでしょう。

関連記事：不動産投資クラウドファンディングおすすめ17選！儲かるって本当？

アメリカ不動産投資の税制改正後の対策

2020年度の税制改正を受けて、投資家はどう対応すべきなのでしょうか。

税制改正後の対策は、以下の2つが挙げられます。

• 利益追求に力を入れる
• 不動産を売却する

利益追求に力を入れる

税制改正後のアメリカ不動産投資は、従来より利益追求に力を入れる必要性が高くなったといえます。

これからアメリカで不動産投資を始めるなら、収益がきちんと得られる物件かどうか、入念に吟味することが大切です。

自分で現地の不動産会社に英語で相談するのが難しい場合は、アメリカの投資向け不動産を紹介してくれる日本の不動産会社に相談してみましょう。

不動産を売却する

節税目的でアメリカ不動産投資をしていた方は、不動産を売却するのもひとつの方法です。

下記のページでは、アメリカ不動産の無料査定ができます。

購入時より不動産価格が上がっている可能性もあるので、ぜひ一度査定してみてください。

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関連記事：海外不動産投資のやり方は？数万円から少額投資する初心者向けの始め方も解説

アメリカ不動産投資の節税以外のメリット

アメリカは海外不動産投資で特に人気が高い国です。

節税目的ではなくても、あえてアメリカで不動産投資をするメリットはあります。

人口増加による不動産需要の増加が期待できる

アメリカは人口増加が予想されています。

人口が増えれば、不動産需要の増加も期待できるでしょう。

不動産需要が高まれば、不動産価格の高騰や、賃貸相場の上昇につながります。

現在も日本よりアメリカのほうが、不動産の空室率は低いです。

空室期間が長引いてしまい、想定通りの利回りにならないという、ありがちなリスクを回避しやすいといえます。

不動産の資産価値が落ちにくい

アメリカでは、築100年超えの賃貸物件も珍しくありません。

エリアにもよりますが、建物が古くなっても資産価値が落ちにくいため、売却時の価格や家賃も下がりにくいです。

いっぽう日本では、築60年を超える賃貸物件がほとんどありません。

築年数が経過するにつれて、どんどん資産価値が下がってしまいます。

アメリカなら築古物件でも、安定したインカムゲインとキャピタルゲインが得られるでしょう。

新興国のようなカントリーリスクが低い

「人口増加傾向の国が狙い目なら、アメリカより東南アジアの新興国で不動産投資をしたほうがよいのではないか」と考える人もいるでしょう。

しかし新興国には、突然外国人投資家への規制が強化されるかもしれないリスクや、内乱・戦争などのリスクがあります。

アメリカのような先進国の方が、こういった予想が難しいカントリーリスクは低いといえるのです。

関連記事：海外不動産投資は儲かるって本当？人気の理由やリスク・デメリットを解説

アメリカ不動産投資の注意点

日本にはないメリットが多いアメリカ不動産投資ですが、注意点もあります。

自己資金がたくさん必要

アメリカでの不動産投資を魅力的に感じ、「自分も始めてみたい」と思った方もいるでしょう。

しかしアメリカ不動産投資は、日本での不動産投資より、参入の難易度が高いです。

その最大の理由は、投資用不動産を購入する際、現金がたくさん必要になるからだといえます。

日本で不動産投資をする場合、フルローンで始められますが、アメリカ不動産投資では物件価値の6～7割までしか融資を受けられません。

かといって相場が安いエリアの物件を狙うと、資産価値の上昇は狙いづらくなります。

数百万円～1千万円は自己資金を用意したいところです。

他にも金融機関によってはローンが組めない・金利が高めに設定されている・借入期間が短い場合もあるなど、さまざまなデメリットがあります。

融資を受ける際の条件が悪いため、日本での不動産投資を選ぶ投資家が多数派です。

アメリカならどこでもいいわけではない

アメリカで不動産投資をするなら、どのエリアでもいいというわけではありません。

価格が安いからという理由で購入するのではなく、自然災害のリスクは低いか、数年後に資産価値は上がっていきそうかといった観点を大切にすべきです。

節税を重視するなら、不動産価格に占める土地の割合がある程度低いエリアであることも意識してください。

関連記事：低予算で少額不動産投資を始めるには？おすすめの方法5選とメリット・デメリット

アメリカ不動産投資で節税が不可能になったわけではない

アメリカ不動産投資では、従来の手段で節税ができなくなりました。

新しい節税方法も考えられていますが、純粋に投資で利益を狙っていく必要性は高まっています。

収益性の高い物件を、よく吟味して選びましょう。

また「アメリカで不動産投資をすると、日本と二重で課金を取られてしまうのではないか」と心配する人もいます。

二重課金になった場合、確定申告で外国税額控除が受けられるため、税金の払いすぎで損をすることはありません。

関連記事：不動産投資は失敗率が高い？ありがちな失敗例と失敗しないためのポイント

「海外不動産投資に興味はあるけど、本当に儲かるの？」と気になっている方も多いでしょう。

海外不動産投資は日本での不動産投資と比較して、投資先の国によっては、高い家賃収入や売却益を狙いやすいといわれています。

しっかり知識を身につけて取り組めば、儲かる投資方法です。

しかし海外ならどの国でもよいというわけではなく、海外不動産投資ならではのリスクも押さえておかなくてはなりません。

海外不動産投資は儲かるといわれる理由や、注意すべきリスク、おすすめの投資先について解説します。

関連記事：ネット証券口座おすすめランキングTOP10！初心者に人気の証券会社を紹介

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海外不動産投資は儲かる？

海外不動産投資とは、海外の物件を購入し、家賃収入や売却益を得る投資方法のことです。

一般的には、アメリカや東南アジアの都市部で、今後も一定以上の資産価値を維持できるであろう不動産に投資します。

日本の不動産投資にはないリスクもある一方で、儲かりやすいといわれる要因も複数ある点が魅力です。

日本ではなくあえて海外の不動産に投資する人が一定数いるのは、分散投資効果が得られるからでもありますが、「日本より海外で不動産投資をしたほうが儲かる」と考える投資家がいるからでもあります。

海外不動産投資が儲かるといわれる理由は、おもに下記の通りです。

海外不動産は日本の不動産より資産価値が落ちにくい

海外の不動産は築年数が経過しても、日本の不動産より資産価値が落ちにくい傾向にあります。

その要因は、中古物件に対する考え方の違いや、人口増加による安定した需要が期待できることなどです。

日本人は新築好き？

日本では現在も新築至上主義が根強く、時間が経つにつれて、どんどん不動産の価値が下がっていきます。

「30年後には資産価値がほぼ0になる」と言われているほどです。

そのため、買ったときより不動産を高く売ることは難しく、家賃も徐々に下げていかなくてはなりません。

海外は中古不動産に対する考え方が違う

一方アメリカやヨーロッパでは、住宅を手入れして、子供や孫の代まで引き継ごうという考えが根付いています。

築50年を超えている物件が、買ったときより高い価格で取引されることも珍しくありません。

中古物件市場では、築100年を超える不動産も当たり前に売買されています。

中古物件に対する考え方が、日本より肯定的です。

人口増加による需要アップと資産価値上昇が期待できる

加えてアメリカや東南アジアの国々では、人口が増加傾向です。

これから不動産の需要がますます増えるにしたがって、家賃を毎年上げていくことができるかもしれません。

さらに買ったときと比較して不動産価格が落ちにくく、むしろ高く売れるかもしれない点も、海外不動産投資の魅力です。

空室率が日本より低い国もある

不動産投資で特にネックとなるのが、空室期間が長引く可能性です。

いくら想定利回りが高くても、借り手がいない期間は、家賃収入がゼロになってしまいます。

海外には日本よりも不動産の空室率が低い国もあるため、空室リスクを回避しやすいです。

たとえば東京の空室率は約11%前後だといわれていますが、アメリカでは全米平均の空室率が7%ほど。

日本では高い確率で少子高齢化が今後も続いていくため、人口に対して不動産が余り、空室率も上がっていく可能性があります。

そうなれば、家賃を下げないと、なかなか借り手が見つからない状況に陥ってしまうでしょう。

しかしご説明してきた通り、海外には人口増加が見込まれている国もあるため、家賃を下げずに安定して貸し出しやすいというメリットがあります。

関連記事：不動産投資の利回りは高い？計算方法や平均相場をわかりやすく解説

海外不動産投資のメリット

このように海外不動産投資では、日本にはない有利な条件が揃っています。

きちんとした物件を選べば、儲かる可能性があるといえるでしょう。

また儲かるだけではなく、次のようなメリットもあります。

リスクを分散できる

投資でリスクを回避するための基本は、銘柄・時間・国といった、さまざまな要素の分散です。

分散投資の重要性をあらわした投資の有名な格言に、「卵をひとつのかごに盛るな」というものがあります。

もし卵を入れたかごを落としても、別のかごにも入れておけば、他の卵は失わずに済みますよね。

投資では、たとえば特定の株にお金をつぎ込むと、暴落時に大損してしまう可能性があります。

しかし他社の株や、ジャンルが異なる別の投資先にもお金を割り振っておけば、ひとつの投資先で被った打撃を軽くできるという考え方です。

不動産投資でも、日本国内だけではなく海外にも投資すると、リスクの軽減につながります。

外貨の資産を持つことになるため、円安のリスクに備えられる点もメリットです。

法人は節税につながる場合がある

法人が海外不動産投資で赤字を出した場合、減価償却費の計上によって、課税対象になる本業の利益の圧縮が可能です。

そのため法人にとって海外不動産投資は、節税につながる場合があります。

関連記事：海外不動産投資のメリットは？デメリットや税金のルールとあわせて解説

海外不動産投資のリスク・デメリット

海外不動産投資は儲かる場合もありますが、日本の不動産投資にはないリスク・デメリットもあります。

事前に把握しておきましょう。

2020年の税制改正によって節税が難しくなった

2020年の税制改正以前は、「海外不動産投資は節税になる」といわれていました。

海外不動産投資で赤字を出した場合、その金額分を本業の課税所得から差し引いて、税金の負担を軽くすることができたのです。

関連記事：海外不動産投資で節税できない？税制改正による影響と対策を解説

特に税金をたくさん支払っているお金持ちにとって、海外不動産投資の節税効果は魅力的でした。

しかし2020年に税制が改正されてからは、海外不動産投資の赤字で課税所得を圧縮できなくなっています。

個人が節税のために海外不動産投資を活用することは、以前より難しくなっているため、注意してください。

限られた物件の中から選ぶことになる

海外不動産投資の王道は、海外にコネクションを持つ日本の不動産会社から、物件を紹介してもらう方法です。

しかし海外で売られているあらゆる物件の中から選べるわけではなく、選択肢は限られています。

海外現地の不動産会社を利用すれば選択肢は広がりますが、日本語で対応してくれるスタッフがいるとは限らないため、外国語スキルがない方にとってはハードルが高いでしょう。

ローンを組む際の条件が悪い

海外の不動産を現金一括で買うのが難しい場合、ローンを組むことになります。

海外不動産投資でも、ローンの利用は可能です。

しかし海外不動産に対して融資をおこなっている国内の金融機関は、国内不動産の場合より限られています。

また、国内不動産と比較して審査が厳しいです。

仮に審査を通過しても、条件が次のように、あまりよくないケースもあります。

国内の不動産を購入する場合、自己資金がなくても、フルローンを組むことが可能です。

しかし海外不動産投資では、受けられる融資が物件価値の6～7割までとなっています。

しかも海外不動産投資で儲けるには、立地条件がよく値上がりを期待できるような物件を狙うのが基本なので、おおよそ1,000万円は自己資金が必要となります。

日本より海外のほうが不動産の資産価値は下がりにくいにも関わらず、国内での不動産投資を選択する人が多いのは、参入に必要な資金が高額だからでもあるのです。

海外の金融機関でローンを組むのは難しい

海外の金融機関でローンを組む方法もあります。

しかし現地での収入がない場合、海外の金融機関で融資を受ける難易度はかなり高いです。

基本的には現金で購入するか、国内の金融機関でローンを組むことになります。

為替リスクがある

日本円の外貨に対する価値は、常に変動しています。

為替リスクとは、為替相場の変動によって、海外不動産の価値（円評価額）が上がったり下がったりする可能性のことです。

海外不動産投資では次のように、円高・円安の影響を受けます。

為替相場の変動によって得をすることもあれば、損をすることもあります。

そのため、為替の動向を気にしておかなければならない点は、国内不動産投資と比較して大変です。

将来の為替変動を予想することは、プロでも難しいといわれています。

新興国ではカントリーリスクが大きい

新興国の不動産投資では、先進国と比較して、カントリーリスクが大きいです。

カントリーリスクとは、政治体制の変化や経済状況の悪化などによって、そこに投資した資産の価値が変動する可能性のことをいいます。

たとえば東南アジアでは、外国駐在人をターゲットに不動産を貸し出す方法があります。

しかしクーデター・戦争・内乱などが起きた場合、その国で働いている外国人が故郷に帰ってしまい、借り手が見つからなくなる可能性も。

外国人に対する規制や税制が、突然変わる場合もあります。

関連記事：不動産投資のリスクは高い？失敗しないための対策8つ

海外不動産投資で儲かりやすい人の特徴

では、どのような人なら海外不動産投資に向いているのでしょういか。

海外不動産投資で儲かりやすい人の特徴は、次の通りです。

ローンを組まずにキャッシュで海外不動産を購入できる人

海外不動産投資では、融資を受けられる金融機関が限られています。

審査も比較的厳しいです。

さらに、借りられる金額が少ない・金利が高い・借入期間が短いといった場合もあります。

そのためローンを組まずにキャッシュで海外不動産を購入できるような、資金力のある方が向いています。

株・投資信託などは資金が少ない方にもおすすめの投資方法ですが、海外不動産投資はお金持ち向けの投資方法だと考えられることが多いです。

しかし海外不動産投資でも、不動産クラウドファンディングやREITといった、少額からローンを組まずに取り組む方法はあります。

関連記事：低予算で少額不動産投資を始めるには？おすすめの方法5選とメリット・デメリット

海外移住を考えている人

アメリカ・タイ・スペインなどには、投資家ビザと呼ばれる制度があります。

その国に投資をしていると、場合によっては永住権を獲得できる制度です。

不動産投資でも永住権を獲得できるケースがあります。

必要な投資額は多くの国で数千万円以上と高額ですが、海外への移住を考えている方にはおすすめです。

海外で暮らした経験がある人

投資先の国で暮らした経験がある人は、他の外国人投資家より、現地の事情に詳しく有利だといえます。

狙い目のエリアを自分で見つけたり、現地の文化や慣習から物件の善し悪しを判断したりといったことが可能です。

投資家が現地の事情に詳しくないと、条件の悪い不動産をおすすめされてしまった場合、欠点に気付かずそのまま購入してしまうリスクがあります。

外国語が堪能な人

外国語が堪能なら、日本の会社を介さずに、現地の不動産会社から物件を直接購入できます。

物件の選択肢が広がるでしょう。

また、不動産の購入・管理にあたって発生するコミュニケーションも、スムーズにおこなえます。

海外不動産投資のやり方は3種類

海外不動産投資の始め方は、おおまかに分けて3種類あります。

海外にコネクションを持つ日本の不動産会社から購入する

海外に拠点・コネクションを持つ日本の不動産会社から、日本人向けに販売されている投資用海外不動産を紹介してもらう方法です。

基本的には、日本人のスタッフが日本語で対応してくれます。

「外国語は喋れないけど、海外の不動産を購入したい」という方におすすめです。

日本の不動産会社は、海外不動産投資の無料セミナーや説明会も開催しています。

興味がある方は、不動産会社の選定と情報収集を兼ねて参加してみるのもいいでしょう。

外国語に自信があるなら現地の不動産会社から購入する

英語や現地の言葉に自信があるなら、海外の不動産会社を訪問して、物件を直接紹介してもらうやり方もあります。

日本の不動産仲介会社が取り扱っていないさまざまな物件の中から選べる、現地ならではの情報を得られる、といった点がメリットです。

ただし日本のように不動産の紹介から引き渡しに至るまでサポートしてくれる会社もあれば、途中までしかサポートしてくれない会社もあります。

海外で不動産会社を選ぶときは、どこまでの手続きに対応してくれるのか、確認しておきましょう。

REITや海外不動産クラウドファンディングで少額投資する

自分ひとりで海外の戸建てやマンションを買う資金がなくても、他の投資家と共同出資する形でなら、海外不動産投資を始められます。

具体的には、次の方法で少額投資が可能です。

• 海外REIT（リート）
• 海外不動産小口化商品
• 海外不動産クラウドファンディング

詳しくは下記の記事を参考にしてください。

関連記事：海外不動産投資のやり方は？数万円から少額投資する初心者向けの始め方も解説

関連記事：不動産投資クラウドファンディングおすすめ17選！儲かるって本当？

海外不動産投資はどの国で始めるのがおすすめ？

海外不動産投資を始めるとしても、どの国で取り組めば儲かるのでしょうか。

おすすめの投資先は、次の条件に当てはまる国です。

• 人口増加と経済成長が見込まれている国
• 税制や投資環境が優れている国

あえて日本ではなく海外の不動産へ投資するからには、不動産投資の環境が日本よりも優れている国を選ばなければ、記事の前半でご紹介した利点を充分に享受できません。

先進国の中でもアメリカは人気の投資先

海外不動産投資で特に人気が高い国は、アメリカです。

• 先進国でありながら、人口増加が見込まれている
• 人口増加に伴うさらなる経済成長が期待できる
• 外国人投資家に対する税制が優れている
• カントリーリスクが低い

先進国は基本的に少子高齢化の影響で人口減少が進んでいるイメージかもしれませんが、アメリカは人口が増加しています。

空室リスクが低く、賃貸需要の増加も期待でき、さらに経済成長による不動産価格の上昇が見込まれている国です。

その上、先進国のようなカントリーリスクが低く、税制も整っています。

ニューヨークの賃貸情報をチェックすると、築100年超えの物件が当たり前に見つかることからも分かる通り、物件が古くなっても評価額は下がりにくいです。

東南アジアの新興国投資はハイリスク・ハイリターン

国際連合によると、カンボジア・ベトナム・フィリピンなどは、2015〜2020年の人口増加率が1.0%を超えています。

人口増加に伴う経済成長が予想されているため、「東南アジアの新興国の不動産に投資すれば儲かるのではないか」と考える方も多いでしょう。

東南アジアの新興国では、経済成長に伴う不動産価格の上昇が期待できるため、カントリーリスクはあるもののうまくいけば儲かる可能性があります。

しかし中国・台湾・シンガポールなどでは、すでに不動産価格が高騰しており、高い利回りを狙うのは難しい状況です。

また現地の金融機関でローンを組む際の金利が非常に高い国もあります。

たとえばフィリピン最大の商業銀行が出している住宅ローンの利率は8.0%です。

このような金利が高い国でローンを組むと、家賃収入の中から少しずつ返済していこうと思っても、儲けるのは難しいでしょう。

東南アジアで不動産投資をするなら、外国人に対する規制は厳しくないか、今から参入しても儲かるのか、国ごとにしっかり調べる必要があります。

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海外不動産投資は儲かる可能性がある

結論をまとめると、海外不動産投資はきちんとした方法で取り組めば、たくさん稼げる可能性があります。

ただし日本の不動産投資より、自己資金は多く必要です。

また、海外に限った話ではありませんが、不動産投資では税金やその他の費用も発生します。

経費を差し引いた際の利回りが高くないと、せっかく不動産投資をしても儲からない可能性があるため、事前に計算しておきましょう。

すでに海外不動産を持っている方は、下記のページから現在の価格を査定できます。

購入時より値上がりしている可能性もあるので、ぜひ一度チェックしてみてください！

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関連記事：不動産投資初心者が知っておきたい基本の流れ｜必要な予算やリスク

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「海外不動産投資で節税ってもうできないの？」
「税制改正で何が変わったのか知りたい！」

2020年の税制改正以降、このような不安を抱えている方は多いです。

本記事では、2020年の税制改正で懸念される影響と、対応策について解説していきます。

ぜひ、ご参考になってください。

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海外不動産投資で節税できなくなった？

節税は、法律の範囲内で自身の納めるはずの税金を積極的に低くしていこうする行為のことです。

控除や非課税制度を利用することによって可能になります。

高収入であればあるほど税負担は重くなるので、高所得者の節税意識は高いです。

そのため、高所得者向けに今まで様々な節税スキームが確立してきました。

今回取り上げる海外不動産投資による節税スキームも、長い間、人気の節税スキームとして利用されてきたものです。

しかし今回、2020年の税制改正によってこの海外不動産の節税スキームが使えなくなってしまったといわれています。

本当なのでしょうか。

詳しくみていきましょう。

税制改正の内容

2020年に発表された「令和二年度税制改正大綱」の中で、国外中古建物の不動産所得に係る損益通算等の特例が制定されました。

この特例によって海外不動産についての税制は大きく改正されています。

どう改正されたかというと、簡単にいうならば、「今後、海外不動産の減価償却費を計上した申告をしても損益通算はできなくなる」ということです。

今まで海外の不動産を購入すれば大きく節税できるという理由で、海外不動産投資の節税スキームが確立されてきました。

しかし、今回の税制改正でこのスキームの節税効果は大きく限定されることとなったのです。

税制改正の理由

では、なぜ今回このような改正に至ったのでしょうか。

最大の理由は、「日本の富裕層が節税のためにこぞって海外不動産を買うようになったから」です。

高所得者であるほど税率負担は重くなります。

そのため、富裕層を中心に人気の節税スキームがあれば利用されていきますし、不動産会社も海外の不動産の購入を促していきます。

もし、税制が改正されなければ、ずっと続いていたことでしょう。

しかし、富裕層がいっせいに海外不動産投資を始めてしまうと、日本政府にとっては不都合だといえます。

なぜなら、節税をされてしまうと本来得られる税収が減ってしまうからです。

実際、海外不動産投資の節税スキームは、昔から税逃れの手段として問題視されていました。

決して社会的に推奨されてきた方法ではないということです。

また、そもそも海外の不動産の資産価値の推移は、日本の不動産の資産価値の推移と比べると、全く異なる値動きをしています。

日本の不動産は時間が経てばた経つほどその資産価値が下がっていきますが、海外の不動産は、必ずしもそういうわけではありません。

値上がりを続ける物件もあります。

いったい何が違うのでしょうか？

日本の不動産と海外の不動産の違いは、大きく分けると3つあります。

地震などの災害の影響

1つ目は、地震などの災害の影響です。

日本では、地震で建物が傷みやすいといった地域柄があります。

そのため、中古の物件に対して不安を持っている人も多く、中古住宅に対する需要は弱いです。

新規物件の供給量

2つ目は、新規物件の供給量です。

日本は海外と比べると比較的新築物件が多い国だといえます。

また、日本は新築信仰が強く、中古住宅よりも新築を購入しようとする傾向があります。

減価償却の対象の範囲

3つ目は、減価償却の対象の範囲です。

減価償却とは、毎年資産価値が劣化するものが対象となります。

日本だと、土地は減価償却の対象に含まれていませんが、建物は減価償却の対象です。

日本の不動産は資産価値が落ちる前提で考えられています。

以上のように、日本の不動産は海外の不動産と比べて、資産価値が落ちやすいです。

逆をいえば、海外の不動産は資産価値が落ちにくいともいえます。

異なる資産価値を持つ海外の不動産を一律に日本の税制のルールの中で計算していくこと自体に問題があったということです。

これまでの海外不動産投資の節税策

では、これまではどうやって海外の不動産を活用して節税をしていたのでしょうか。

その仕組みを見ていきましょう。

海外不動産の節税の仕組みは、「購入した海外不動産の費用を減価償却して、赤字となった分を日本の収入と合算（損益通算）して課税所得を減らす」というものです。

この仕組みを活用した海外不動産投資は、所得税の節税の効果が非常に高かったため、高額納税者の人たちには人気の投資でした。

この仕組みを活用すれば、海外の不動産を所有しながら家賃収入が得られるだけでなく、損益通算によって自分の課税所得を減らすことができます。

そのため、税金として支払う必要がある金額を小さくできるので高額納税者ほどメリットを受けられた方法といえます。

具体例

それでは、具体的な中身を見ていきましょう。

例えば、建物比率80%で築35年の木造物件を5000万円で購入したとします。

日本の木造住宅の法定耐用年数は22年で、それ以降の建物については「簡便法」を用いて減価償却費を計算していくことが必要です。

簡便法では法定耐用年数の20％を耐用年数とすると設定されていますので、築35年の木造物件の場合は、法定耐用年数である22年に20％をかけた4.4と導き出せます。

小数点以下は切り捨てとなるため、減価償却期間は4年です。

この場合、まず建物の金額から求めていきましょう。

建物の金額は、建物比率80%なので5000万円の80%で4000万円です。

減価償却はこの4000万円に対して4年間していくことができます。

つまり、4年間は毎年1000万円を減価償却費として計上できるということです。

もし、日本での収入が1500万円であった場合は、1000万円分の損益通算が行えることになります。

計算式で表すと下記の通りです。

このように課税所得額を大きく減らせるため、海外不動産投資は高額所得者に人気でした。

減価償却によって生じた赤字を損益通算として日本での収入と合算できるというルールを最大限利用した節税手法だったといえます。

しかし、この節税手法は、海外不動産の資産価値は落ちにくいという、日本の不動産とは異なる性質を持っているからこそ成り立ってきたものです。

今回、国がこの状況を問題にし、2020年の税制改正にて、海外不動産の減価償却費を計上した申告をしても損益通算はできないようにしたわけですから、この流れは元に戻らないと考えて良いでしょう。

節税を目的としている場合は、別の手法を考えていく必要があります。

関連記事：不動産投資は失敗率が高い？ありがちな失敗例と失敗しないためのポイント

海外不動産投資の税制改正の影響とは？

今回の税制改正の影響は大きいです。

改正前は、先ほど話したように、「海外不動産の費用を減価償却して赤字となった分を日本の収入と合算する」ことで、課税所得を減らすことができました。

しかし、改正後は、海外不動産の減価償却費を計上した申告をしても日本の収入と合算できません。

つまり、これまで受けられていた所得税の圧縮がないわけですから、その分、税負担が重くなるということになります。

税制改正前と改正後の違いを比較

では、具体的な数値で税制改正前と改正後についてみていきましょう。

あなたは節税のために海外不動産を購入していたと仮定します。

そして、年間の収支の内訳は下記の通りでした。

海外不動産収入・必要経費・減価償却費の合計を計算すると計▲600万円になります。

損益通算をするため、赤字になった600万円分を日本での収入1000万円と合算させます。

▲600万円＋1000万円＝400万円です。

その結果、この400万円をその年の課税所得とすることができます。

改正前と同じく、海外不動産収入・必要経費・減価償却費の合計は▲600万円です。

しかし、赤字になった分を損益通算できないため、減価償却費800万のうち赤字である600万円に関してはなかったこととします。

そのため、給与所得1000万円がそのままその年の課税所得です。

400万円と1000万円では、かかってくる税金は全然違います。

税制改正の影響で税負担がかなり重くなったと考えてよいでしょう。

関連記事：不動産投資で節税するには？「節税にならない」と言われる理由

海外不動産投資の税制改正対策4選

ここまで、海外不動産投資の概要や税制改正の影響をみてきました。

税制改正により確かに節税目的での海外不動産投資の魅力は薄まりました。

それでは、現在保有している海外不動産はどうしたらよいのでしょうか。

海外不動産投資でできる対策を4つご紹介します。

①物件を売却して売却益を得る

1つ目の対策は、物件を売却して売却益を得る方法です。

海外不動産は、資産価値が落ちにくい傾向があります。

日本の不動産は一般的に約22年で資産価値が0になると言われていますが、海外不動産の場合、築年数100年を超える住宅も珍しくありません。

住宅によっては、むしろ資産価値が上がっている物件もあるため、物件を売却して売却益を得ることもできるでしょう。

また、今回の税制改正では、海外不動産の売却時にかかる譲渡所得税から減価償却費の相当額を控除できるようになりました。

このおかげで、物件の売却が少しお得になったといえます。

もう、海外不動産投資は、毎年損益通算を利用する節税手段ではなく、一般的な投資の中の1つであるといえますので、一度自分の資産を現金化しておきたい人は、物件を売却してしまってよいでしょう。

②複数の海外不動産を保有する

2つ目の対策は、複数の海外不動産を保有する方法です。

2020年の税制改正で、海外不動産の費用を減価償却し、赤字となった分を日本の収入と合算する損益通算は禁止とされましたが、海外不動産同士の損益通算をする分については、禁止となっていません。

そのため、自分が保有している海外不動産で利益が出ている場合は、新たにその他の海外不動産を購入してみるのも良いでしょう。

そこで損失が発生しても損益通算を利用することができます。

ただ、この方法は節税というわけではなく、純粋な不動産投資といえますので、そのことを十分理解した上で購入していくようにしましょう。

③保有を続けて家賃収入を得る

3つ目の対策は、保有を続けて家賃収入を得る方法です。

先ほどいいましたように、海外では新規物件の供給が日本ほど多くありません。

そのため、海外不動産投資では中古物件だとしても借り手は見つけやすく、安定した家賃収入を手に入れられる可能性が高いです。

物件が古くなってしまったから、家賃を下げないと入居者が見つからないといったことは、日本と比べるとありません。

純粋な不動産投資として運用できるでしょう。

ただ、税制改正前も、家賃収入は得ていたわけですから、単純に節税ができなくなった分だけ損をしたような気分になってしまう人も多いと思います。

保有し続ける場合は、純粋な不動産投資として割り切る必要があるでしょう。

④法人の不動産投資は税制改正の影響を受けない

4つ目の対策は、法人の不動産投資として考える方法です。

税制改正は、個人を対象としています。

そのため、法人の海外不動産として考える場合は、税制改正の影響を回避できます。

つまり、減価償却費を計上することで、その年の法人税を減少させられるということです。

ただし、法人の海外不動産として考えることが必ずしもメリットになるわけではありません。

なぜなら、法人の海外不動産の減価償却費の計上は税金の繰り延べに過ぎないからです。

減価償却費の計上をしても、不動産の売却をするときにその分譲渡所得税が発生するため、利益額が大きい分、納税額も大きくなってしまいます。

いつかは売却するときが来るわけですから、長い目で見ると、この方法はあまりおすすめできません。

関連記事：不動産投資の利回りは高い？計算方法や平均相場をわかりやすく解説

まとめ～海外不動産投資は節税目的から投資メインに切り替える～

いかがだったでしょうか。

本記事では、海外不動産投資の税制改正による影響と対策について解説してきました。

この度の税制改正で、今後は海外不動産の減価償却費を計上した申告をしても損益通算はできなくなります。

海外不動産投資は、今まで人気の節税スキームでしたが、これからは純粋な不動産投資となっていくでしょう。

現時点で海外不動産を持っている人は、物件を売却するか、保有を続けて家賃収入を得ていくか対策を決める必要があります。

海外不動産投資については、節税目的から投資メインにマインドを切り替えていくようにしてください。

海外不動産投資は投資メインで考えても全く問題ない投資対象です。

物件にもよりますが、資産価値も日本と比べると価値を維持しやすいといえます。

ぜひ、投資を検討してみてはいかがでしょうか。

関連記事：海外不動産投資のメリットは？デメリットや税金のルールとあわせて解説

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