「海外不動産投資に興味はあるけど、本当に儲かるの？」と気になっている方も多いでしょう。
海外不動産投資は日本での不動産投資と比較して、投資先の国によっては、高い家賃収入や売却益を狙いやすいといわれています。
しっかり知識を身につけて取り組めば、儲かる投資方法です。
しかし海外ならどの国でもよいというわけではなく、海外不動産投資ならではのリスクも押さえておかなくてはなりません。
海外不動産投資は儲かるといわれる理由や、注意すべきリスク、おすすめの投資先について解説します。
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海外不動産投資は儲かる？
海外不動産投資とは、海外の物件を購入し、家賃収入や売却益を得る投資方法のことです。
一般的には、アメリカや東南アジアの都市部で、今後も一定以上の資産価値を維持できるであろう不動産に投資します。
日本の不動産投資にはないリスクもある一方で、儲かりやすいといわれる要因も複数ある点が魅力です。
日本ではなくあえて海外の不動産に投資する人が一定数いるのは、分散投資効果が得られるからでもありますが、「日本より海外で不動産投資をしたほうが儲かる」と考える投資家がいるからでもあります。
海外不動産投資が儲かるといわれる理由は、おもに下記の通りです。
海外不動産は日本の不動産より資産価値が落ちにくい
海外の不動産は築年数が経過しても、日本の不動産より資産価値が落ちにくい傾向にあります。
その要因は、中古物件に対する考え方の違いや、人口増加による安定した需要が期待できることなどです。
日本人は新築好き？
日本では現在も新築至上主義が根強く、時間が経つにつれて、どんどん不動産の価値が下がっていきます。
「30年後には資産価値がほぼ0になる」と言われているほどです。
そのため、買ったときより不動産を高く売ることは難しく、家賃も徐々に下げていかなくてはなりません。
海外は中古不動産に対する考え方が違う
一方アメリカやヨーロッパでは、住宅を手入れして、子供や孫の代まで引き継ごうという考えが根付いています。
築50年を超えている物件が、買ったときより高い価格で取引されることも珍しくありません。
中古物件市場では、築100年を超える不動産も当たり前に売買されています。
中古物件に対する考え方が、日本より肯定的です。
人口増加による需要アップと資産価値上昇が期待できる
加えてアメリカや東南アジアの国々では、人口が増加傾向です。
これから不動産の需要がますます増えるにしたがって、家賃を毎年上げていくことができるかもしれません。
さらに買ったときと比較して不動産価格が落ちにくく、むしろ高く売れるかもしれない点も、海外不動産投資の魅力です。
空室率が日本より低い国もある
不動産投資で特にネックとなるのが、空室期間が長引く可能性です。
いくら想定利回りが高くても、借り手がいない期間は、家賃収入がゼロになってしまいます。
海外には日本よりも不動産の空室率が低い国もあるため、空室リスクを回避しやすいです。
たとえば東京の空室率は約11%前後だといわれていますが、アメリカでは全米平均の空室率が7%ほど。
日本では高い確率で少子高齢化が今後も続いていくため、人口に対して不動産が余り、空室率も上がっていく可能性があります。
そうなれば、家賃を下げないと、なかなか借り手が見つからない状況に陥ってしまうでしょう。
しかしご説明してきた通り、海外には人口増加が見込まれている国もあるため、家賃を下げずに安定して貸し出しやすいというメリットがあります。
関連記事：不動産投資の利回りは高い？計算方法や平均相場をわかりやすく解説
海外不動産投資のメリット
このように海外不動産投資では、日本にはない有利な条件が揃っています。
きちんとした物件を選べば、儲かる可能性があるといえるでしょう。
また儲かるだけではなく、次のようなメリットもあります。
- リスクを分散できる
- 法人は節税につながる場合がある
リスクを分散できる
投資でリスクを回避するための基本は、銘柄・時間・国といった、さまざまな要素の分散です。
分散投資の重要性をあらわした投資の有名な格言に、「卵をひとつのかごに盛るな」というものがあります。
もし卵を入れたかごを落としても、別のかごにも入れておけば、他の卵は失わずに済みますよね。
投資では、たとえば特定の株にお金をつぎ込むと、暴落時に大損してしまう可能性があります。
しかし他社の株や、ジャンルが異なる別の投資先にもお金を割り振っておけば、ひとつの投資先で被った打撃を軽くできるという考え方です。
不動産投資でも、日本国内だけではなく海外にも投資すると、リスクの軽減につながります。
外貨の資産を持つことになるため、円安のリスクに備えられる点もメリットです。
法人は節税につながる場合がある
法人が海外不動産投資で赤字を出した場合、減価償却費の計上によって、課税対象になる本業の利益の圧縮が可能です。
そのため法人にとって海外不動産投資は、節税につながる場合があります。
関連記事：海外不動産投資のメリットは？デメリットや税金のルールとあわせて解説
海外不動産投資のリスク・デメリット
海外不動産投資は儲かる場合もありますが、日本の不動産投資にはないリスク・デメリットもあります。
事前に把握しておきましょう。
- 2020年の税制改正によって節税が難しくなった
- 限られた物件の中から選ぶことになる
- ローンを組む際の条件が悪い
- 為替リスクがある
- 新興国ではカントリーリスクが大きい
2020年の税制改正によって節税が難しくなった
2020年の税制改正以前は、「海外不動産投資は節税になる」といわれていました。
海外不動産投資で赤字を出した場合、その金額分を本業の課税所得から差し引いて、税金の負担を軽くすることができたのです。
関連記事：海外不動産投資で節税できない？税制改正による影響と対策を解説
特に税金をたくさん支払っているお金持ちにとって、海外不動産投資の節税効果は魅力的でした。
しかし2020年に税制が改正されてからは、海外不動産投資の赤字で課税所得を圧縮できなくなっています。
個人が節税のために海外不動産投資を活用することは、以前より難しくなっているため、注意してください。
限られた物件の中から選ぶことになる
海外不動産投資の王道は、海外にコネクションを持つ日本の不動産会社から、物件を紹介してもらう方法です。
しかし海外で売られているあらゆる物件の中から選べるわけではなく、選択肢は限られています。
海外現地の不動産会社を利用すれば選択肢は広がりますが、日本語で対応してくれるスタッフがいるとは限らないため、外国語スキルがない方にとってはハードルが高いでしょう。
ローンを組む際の条件が悪い
海外の不動産を現金一括で買うのが難しい場合、ローンを組むことになります。
海外不動産投資でも、ローンの利用は可能です。
しかし海外不動産に対して融資をおこなっている国内の金融機関は、国内不動産の場合より限られています。
また、国内不動産と比較して審査が厳しいです。
仮に審査を通過しても、条件が次のように、あまりよくないケースもあります。
- 物件価値の6～7割までしか融資が受けられない
- 金利が高い
- 借入期間が短い
国内の不動産を購入する場合、自己資金がなくても、フルローンを組むことが可能です。
しかし海外不動産投資では、受けられる融資が物件価値の6～7割までとなっています。
しかも海外不動産投資で儲けるには、立地条件がよく値上がりを期待できるような物件を狙うのが基本なので、おおよそ1,000万円は自己資金が必要となります。
日本より海外のほうが不動産の資産価値は下がりにくいにも関わらず、国内での不動産投資を選択する人が多いのは、参入に必要な資金が高額だからでもあるのです。
海外の金融機関でローンを組むのは難しい
海外の金融機関でローンを組む方法もあります。
しかし現地での収入がない場合、海外の金融機関で融資を受ける難易度はかなり高いです。
基本的には現金で購入するか、国内の金融機関でローンを組むことになります。
為替リスクがある
| 海外不動産の 購入 | 海外不動産の 家賃収入 | |
|---|---|---|
| 円高の場合 | 少ない日本円で購入できる | 減る |
| 円安の場合 | 多くの日本円が必要 | 増える |
日本円の外貨に対する価値は、常に変動しています。
為替リスクとは、為替相場の変動によって、海外不動産の価値（円評価額）が上がったり下がったりする可能性のことです。
海外不動産投資では次のように、円高・円安の影響を受けます。
- 円高のとき…割安で購入できる。賃貸収入は減る。
- 円安のとき…割高で購入することになる。賃貸収入は増える。
為替相場の変動によって得をすることもあれば、損をすることもあります。
そのため、為替の動向を気にしておかなければならない点は、国内不動産投資と比較して大変です。
将来の為替変動を予想することは、プロでも難しいといわれています。
新興国ではカントリーリスクが大きい
新興国の不動産投資では、先進国と比較して、カントリーリスクが大きいです。
カントリーリスクとは、政治体制の変化や経済状況の悪化などによって、そこに投資した資産の価値が変動する可能性のことをいいます。
たとえば東南アジアでは、外国駐在人をターゲットに不動産を貸し出す方法があります。
しかしクーデター・戦争・内乱などが起きた場合、その国で働いている外国人が故郷に帰ってしまい、借り手が見つからなくなる可能性も。
外国人に対する規制や税制が、突然変わる場合もあります。
関連記事：不動産投資のリスクは高い？失敗しないための対策8つ
海外不動産投資で儲かりやすい人の特徴
では、どのような人なら海外不動産投資に向いているのでしょういか。
海外不動産投資で儲かりやすい人の特徴は、次の通りです。
ローンを組まずにキャッシュで海外不動産を購入できる人
海外不動産投資では、融資を受けられる金融機関が限られています。
審査も比較的厳しいです。
さらに、借りられる金額が少ない・金利が高い・借入期間が短いといった場合もあります。
そのためローンを組まずにキャッシュで海外不動産を購入できるような、資金力のある方が向いています。
株・投資信託などは資金が少ない方にもおすすめの投資方法ですが、海外不動産投資はお金持ち向けの投資方法だと考えられることが多いです。
しかし海外不動産投資でも、不動産クラウドファンディングやREITといった、少額からローンを組まずに取り組む方法はあります。
関連記事：低予算で少額不動産投資を始めるには？おすすめの方法5選とメリット・デメリット
海外移住を考えている人
アメリカ・タイ・スペインなどには、投資家ビザと呼ばれる制度があります。
その国に投資をしていると、場合によっては永住権を獲得できる制度です。
不動産投資でも永住権を獲得できるケースがあります。
必要な投資額は多くの国で数千万円以上と高額ですが、海外への移住を考えている方にはおすすめです。
海外で暮らした経験がある人
投資先の国で暮らした経験がある人は、他の外国人投資家より、現地の事情に詳しく有利だといえます。
狙い目のエリアを自分で見つけたり、現地の文化や慣習から物件の善し悪しを判断したりといったことが可能です。
投資家が現地の事情に詳しくないと、条件の悪い不動産をおすすめされてしまった場合、欠点に気付かずそのまま購入してしまうリスクがあります。
外国語が堪能な人
外国語が堪能なら、日本の会社を介さずに、現地の不動産会社から物件を直接購入できます。
物件の選択肢が広がるでしょう。
また、不動産の購入・管理にあたって発生するコミュニケーションも、スムーズにおこなえます。
海外不動産投資のやり方は3種類
海外不動産投資の始め方は、おおまかに分けて3種類あります。
- 海外にコネクションを持つ日本の不動産会社から購入する
- 外国語に自信があるなら現地の不動産会社から購入する
- REITや海外不動産クラウドファンディングで少額投資する
海外にコネクションを持つ日本の不動産会社から購入する
海外に拠点・コネクションを持つ日本の不動産会社から、日本人向けに販売されている投資用海外不動産を紹介してもらう方法です。
基本的には、日本人のスタッフが日本語で対応してくれます。
「外国語は喋れないけど、海外の不動産を購入したい」という方におすすめです。
日本の不動産会社は、海外不動産投資の無料セミナーや説明会も開催しています。
興味がある方は、不動産会社の選定と情報収集を兼ねて参加してみるのもいいでしょう。
外国語に自信があるなら現地の不動産会社から購入する
英語や現地の言葉に自信があるなら、海外の不動産会社を訪問して、物件を直接紹介してもらうやり方もあります。
日本の不動産仲介会社が取り扱っていないさまざまな物件の中から選べる、現地ならではの情報を得られる、といった点がメリットです。
ただし日本のように不動産の紹介から引き渡しに至るまでサポートしてくれる会社もあれば、途中までしかサポートしてくれない会社もあります。
海外で不動産会社を選ぶときは、どこまでの手続きに対応してくれるのか、確認しておきましょう。
REITや海外不動産クラウドファンディングで少額投資する
自分ひとりで海外の戸建てやマンションを買う資金がなくても、他の投資家と共同出資する形でなら、海外不動産投資を始められます。
具体的には、次の方法で少額投資が可能です。
- 海外REIT（リート）
- 海外不動産小口化商品
- 海外不動産クラウドファンディング
詳しくは下記の記事を参考にしてください。
関連記事：海外不動産投資のやり方は？数万円から少額投資する初心者向けの始め方も解説
関連記事：不動産投資クラウドファンディングおすすめ17選！儲かるって本当？
海外不動産投資はどの国で始めるのがおすすめ？
海外不動産投資を始めるとしても、どの国で取り組めば儲かるのでしょうか。
おすすめの投資先は、次の条件に当てはまる国です。
- 人口増加と経済成長が見込まれている国
- 税制や投資環境が優れている国
あえて日本ではなく海外の不動産へ投資するからには、不動産投資の環境が日本よりも優れている国を選ばなければ、記事の前半でご紹介した利点を充分に享受できません。
先進国の中でもアメリカは人気の投資先
海外不動産投資で特に人気が高い国は、アメリカです。
- 先進国でありながら、人口増加が見込まれている
- 人口増加に伴うさらなる経済成長が期待できる
- 外国人投資家に対する税制が優れている
- カントリーリスクが低い
先進国は基本的に少子高齢化の影響で人口減少が進んでいるイメージかもしれませんが、アメリカは人口が増加しています。
空室リスクが低く、賃貸需要の増加も期待でき、さらに経済成長による不動産価格の上昇が見込まれている国です。
その上、先進国のようなカントリーリスクが低く、税制も整っています。
ニューヨークの賃貸情報をチェックすると、築100年超えの物件が当たり前に見つかることからも分かる通り、物件が古くなっても評価額は下がりにくいです。
東南アジアの新興国投資はハイリスク・ハイリターン
国際連合によると、カンボジア・ベトナム・フィリピンなどは、2015〜2020年の人口増加率が1.0%を超えています。
人口増加に伴う経済成長が予想されているため、「東南アジアの新興国の不動産に投資すれば儲かるのではないか」と考える方も多いでしょう。
東南アジアの新興国では、経済成長に伴う不動産価格の上昇が期待できるため、カントリーリスクはあるもののうまくいけば儲かる可能性があります。
しかし中国・台湾・シンガポールなどでは、すでに不動産価格が高騰しており、高い利回りを狙うのは難しい状況です。
また現地の金融機関でローンを組む際の金利が非常に高い国もあります。
たとえばフィリピン最大の商業銀行が出している住宅ローンの利率は8.0%です。
このような金利が高い国でローンを組むと、家賃収入の中から少しずつ返済していこうと思っても、儲けるのは難しいでしょう。
東南アジアで不動産投資をするなら、外国人に対する規制は厳しくないか、今から参入しても儲かるのか、国ごとにしっかり調べる必要があります。
関連記事：世界のGDPランキングTOP100！1人あたりのGDPも
海外不動産投資は儲かる可能性がある
結論をまとめると、海外不動産投資はきちんとした方法で取り組めば、たくさん稼げる可能性があります。
ただし日本の不動産投資より、自己資金は多く必要です。
また、海外に限った話ではありませんが、不動産投資では税金やその他の費用も発生します。
経費を差し引いた際の利回りが高くないと、せっかく不動産投資をしても儲からない可能性があるため、事前に計算しておきましょう。
すでに海外不動産を持っている方は、下記のページから現在の価格を査定できます。
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関連記事：不動産投資初心者が知っておきたい基本の流れ｜必要な予算やリスク
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