海外不動産投資ファンドおすすめ5選！海外リート（投資信託）・海外不動産クラウドファンディング

海外不動産に投資できる、おすすめのファンド（海外リート・投資信託、海外不動産クラウドファンディング）をご紹介します。

国内不動産投資はフルローンでも始められますが、海外不動産投資では、物件価値の6～7割程度までしか融資を受けられません。

そのため資金面でのハードルが高く、なかなか手が届かないと感じている方も多いでしょう。

しかしファンドを通じて海外不動産に投資する方法なら、100円～10万円程度の少額から始められます。

とはいえ一口に海外不動産投資ファンドといっても、海外リート（投資信託）だけではなく近年は海外不動産クラウドファンディングも登場していて、どの方法を選ぶのがベストか迷いやすい状況です。

海外リート（投資信託）と海外不動産クラウドファンディングの違いや、それぞれのメリット・デメリットについて解説していくので、ぜひ参考にしてください。

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関連記事：海外不動産投資は儲かるって本当？人気の理由やリスク・デメリットを解説

海外不動産投資ファンドの種類

海外不動産に投資できるファンドは、おもに次の2種類です。

どちらも自分で不動産を買うよりはるかに低予算で投資できる、運用が楽で簡単、外国語は話せなくてもまったく問題ないといったメリットがあります。

なお、どちらの投資方法でも、不動産の所有権はありません。

そのため「大家さんになりたい」という方には不向きですが、「簡単な方法で少額投資したい」という方にはおすすめです。

それぞれの特徴を確認していきましょう。

海外リート（投資信託）とは

海外リート（REIT）とは、投資対象が海外不動産の投資信託です。

証券会社で口座開設をすると投資できます。

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投資信託とは

そもそも投資信託とは、大勢の投資家が出し合ったお金でひとつのファンドを作り、集めた資金をもとにプロが世界中の株・債券・不動産などに投資する金融商品のこと。

どの株や債券にいつ投資すればいいか分からなくても、プロが銘柄や売買のタイミングを考えて運用してくれるので、初心者でも手軽に投資が始められます。

投資家にはファンドの運用益が分配される仕組みです。

海外リート（投資信託）の特徴

投資信託では、ファンドごとに投資対象が「全世界株」「国内株」「米国株」「国内債券」などと決まっています。

リートでは、投資対象が「不動産」限定です。

リートの中でも日本国内の不動産に投資するファンドは「J-REIT」や「国内リート」、海外の不動産に投資するファンドは「海外リート」と呼び分けられます。

実際の不動産投資はすべてプロにお任せできるため、どの不動産を投資用に買うか考えたり、管理会社を選んだりする必要は一切ありません。

決まったファンドに100円程度から積み立てで投資することもできるため、始めるハードルが低い方法です。

海外不動産クラウドファンディングとは

不動産クラウドファンディングとは、2018年頃から登場した、新しい不動産投資の方法です。

海外不動産クラウドファンディングを実施している会社の専用サイトで会員登録すると、プロジェクトに参加できます。

海外不動産クラウドファンディングの特徴

まず不動産投資をおこなっている会社が自社のサイトで、「この投資用物件に1口1万円or10万円から出資しませんか」というプロジェクトの募集を、想定利回りとともに掲載します。

個人はその募集を見て、参加したいプロジェクトに出資し、不動産投資の運用成果に応じた利益を受け取れる仕組みです。

海外リート（投資信託）と同じく、投資家は「出資するだけ」で海外不動産投資ができます。

自分で入居者を募集したり、不動産の修繕をしたりする必要はありません。

海外リート（投資信託）では、「どの国の不動産に投資するか」程度までしか選べませんが、海外不動産クラウドファンディングなら「どのホテルやマンションに投資するか」まで細かく選べるという違いがあります。

関連記事：低予算で少額不動産投資を始めるには？おすすめの方法5選とメリット・デメリット

海外リート（投資信託）の4つのメリット

海外リート（投資信託）や海外不動産クラウドファンディングには、それぞれどんなメリット・デメリットがあるのでしょうか。

まずは海外リート（投資信託）のメリットからご紹介します。

①分散投資ができる

海外リートでは、ひとつのファンドに投資するだけで、プロが海外のさまざまな不動産に分散投資してくれます。

海外不動産クラウドファンディングと違って、ひとつの不動産に集中投資するわけではありません。

ひとつの投資先で発生した損失を、別の投資先でカバーすることが可能なので、運用成果が安定しやすいといえます。

②NISAに対応している

海外リートはNISAで投資できます。

NISAとはわかりやすく言うと、投資で得た利益に対してかかる税金を、一定金額まで非課税にできる国の制度です。

なお、ここでいうNISAとは一般NISAのことであり、「つみたてNISA」に対応しているファンドはありません。

③昔からある投資方法だから安心感がある

リートは1960年にアメリカで誕生しました。

昔からある投資方法なので、安心感があります。

海外不動産クラウドファンディングより、銘柄選びや証券会社選びに関する情報も多いです。

④好きなときに売却できる

海外リートは株と同じように、市場が開いている時間帯なら、いつでも好きなタイミングで売買できます。

海外不動産クラウドファンディングの場合、好調に運用できていても、最初から決まっている「3カ月」「6カ月」などの期間が過ぎればプロジェクトは終了してしまいます。

しかし海外リートなら、買ってからすぐ売っても、数十年間保有し続けてもOKです。

一時的に値下がりしてしまっても、長い目で見れば値上がりする可能性があるため、慌てず落ち着いて取り組めます。

なお海外リートは、長期投資が基本です。

そのため数日で手放すことも可能とはいえ、基本的には数カ月～数年かけて取り組むつもりで購入しましょう。

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関連記事：アメリカ不動産投資の利回りの目安は？意外と儲からないって本当？

海外リート（投資信託）の2つのデメリット

海外リート（投資信託）のデメリットは、次の通りです。

①銘柄が限られている

投資信託は株式に投資するファンドが多く、不動産に投資するファンド（リート）は少なめです。

その中でさらに海外となると、選択肢が限られています。

幅広いファンドの中から選びたい場合は、デメリットとなるでしょう。

②つみたてNISAに対応していない

海外リート（投資信託）は一般NISAで投資できます。

しかし、つみたてNISAに対応しているファンドはありません。

一般NISAとつみたてNISAの併用はできないので、すでにつみたてNISAをしている場合、必然的に課税されてしまいます。

とはいえ2024年1月からは、一般NISAとつみたてNISAの併用ができるようになりますよ。

あと少し待てば、つみたてNISAをしている人も非課税で運用が可能です。

関連記事：海外不動産投資で節税できない？税制改正による影響と対策を解説

海外不動産クラウドファンディングの4つのメリット

続いて、海外不動産クラウドファンディングのメリットをご紹介します。

①高利回り案件が多い

海外不動産クラウドファンディングでは、出資者を募っているプロジェクトごとに、想定利回りが提示されています。

プロジェクトの実施会社にもよりますが、この想定利回りは、かなり高めに設定されているプロジェクトが多いです。

たとえば海外不動産クラウドファンディングサービスのTECROWD（テクラウド）は、なんと11.0%もの高利回り案件を募集していたことがあります。

特にその会社の1本目のプロジェクトは高利回り案件である場合が多く、狙い目といえるでしょう。

②1口1万円から投資できる

海外不動産クラウドファンディングでは、「1口○万円」という形で出資します。

ほとんどの海外不動産クラウドファンディングサービスで、1口1万円もしくは10万円から出資可能です。

海外不動産投資は国内不動産投資よりローンの金利が高かったり、借り入れできる金額が少なかったりするため、現金で購入できるお金持ち向けの投資方法だといわれています。

しかし海外不動産クラウドファンディングサービスを利用すれば、少額の元手で簡単に始められますよ。

③元本割れリスクが低く市場価格の変動リスクがない

海外不動産の運用中に損失が出た場合、運用会社が出資して補填してくれます。

そのため元本割れリスクがおさえられている点も、海外不動産クラウドファンディングのメリットです。

また不動産自体の資産価値低下は起こりえますが、投資信託と違って、市場価格の変動リスクがありません。

④短期間で取り組める

海外不動産クラウドファンディングと似た投資方法に、「海外不動産小口化商材」があります。

自分ひとりでは買えない高額な海外不動産を、複数の大家さんとの共同出資で所有する投資商品です。

しかし海外不動産小口化商材は、運用期間が長い傾向にあります。

海外不動産クラウドファンディングならプロジェクトの期間が短くて3カ月程度、長くても2年程度です。

運用期間が短い分、損失が広がりにくいといえるでしょう。

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関連記事：海外不動産投資のメリットは？デメリットや税金のルールとあわせて解説

海外不動産クラウドファンディングの4つのデメリット

海外不動産クラウドファンディングには、次のようなデメリットもあります。

①想定利回り通りに運用できるとは限らない

海外不動産クラウドファンディングは高利回り案件が多いとご紹介してきました。

しかし各社が提示している利回りは、あくまで想定の数値です。

実際は空室期間が長引いてしまい、期待通りに収益が得られない可能性もあります。

特に田舎・築古の不動産は、購入価格が安いので、想定利回りが高く設定されがちです。

しかし田舎・築古といった条件だと借り手がつきにくいため、空室リスクも高いと思っておくべきでしょう。

②歴史が浅く口コミ不足

海外不動産クラウドファンディングは、クラウドファンディング自体が最近登場した仕組みであることから分かるように、かなり歴史が浅い投資方法です。

不動産クラウドファンディングをしている投資家はまだまだ少なく、その中で「海外」となると、さらに少数派となります。

実際に海外不動産クラウドファンディングをしている人の口コミが不足しているため、本当に稼げる投資方法なのか、判断しかねる部分があります。

③海外不動産の取り扱いがあるクラウドファンディングサービスは少ない

海外不動産クラウドファンディングがマイナーな投資方法なのは、そもそも海外不動産を取り扱っている不動産クラウドファンディングサービスそのものが少ないからです。

限られた不動産クラウドファンディングサービスの中から選ばなくてはならず、参加できるプロジェクトも限られています。

「参加したいと思えるプロジェクトが見つからない」「投資したい国やエリアのプロジェクト募集がない」といった可能性も高いです。

④途中解約ができない場合も

海外不動産クラウドファンディングでは、途中解約ができない場合もあります。

また、途中解約には手数料がかかるというケースも。

一方海外リート（投資信託）なら、いつでも好きなタイミングで手放せます。

「失敗した」と思っても簡単にやめられない点は、海外不動産クラウドファンディングのデメリットです。

関連記事：不動産投資の利回りは高い？計算方法や平均相場をわかりやすく解説

海外リート（投資信託）と海外不動産クラウドファンディングのどちらがおすすめ？

以上のように、海外リート（投資信託）と海外不動産クラウドファンディングには、それぞれメリット・デメリットがあります。

「結局どっちがおすすめなの？」と混乱してきた方も多いでしょう。

海外リート（投資信託）がおすすめな人の特徴と、海外不動産クラウドファンディングがおすすめな人の特徴をご紹介します。

海外リート（投資信託）がおすすめな人

海外リート（投資信託）は長期投資を前提としています。

そのため日々の値動きに一喜一憂せず、じっくり取り組みたい方におすすめです。

また海外不動産クラウドファンディングよりずっと歴史が長いので、「多くの投資家に選ばれている方法がいい」「情報収集しやすい投資方法を選びたい」という方にも向いています。

ひとつのファンドで分散投資ができる点も、海外リートの魅力です。

海外不動産クラウドファンディングがおすすめな人

海外不動産クラウドファンディングは、やや短めの期間で取り組みたい方におすすめです。

まだ新しい投資方法なので、情報が不足しており、リスクは海外リートより高めだといえます。

しかし高利回り案件が多いため、ある程度のリスクは許容して大きなリターンを狙っていきたいなら、チャレンジしてみるといいでしょう。

関連記事：不動産投資は失敗率が高い？ありがちな失敗例と失敗しないためのポイント

海外不動産投資ファンドの選び方

海外不動産投資ファンドを選ぶときは、次のポイントを確認しましょう。

海外リート（投資信託）の選び方

信託報酬は低ければ低いほどいい

できるだけ運用手数料である「信託報酬」が安いファンドを選びましょう。

投資信託では、多くの投資家から資金が集まっている人気のファンドほど、信託報酬を下げやすいという特徴があります。

信託報酬が安いからといって、適当な運用がおこなわれているわけではありません。

むしろ信託報酬は、安ければ安いほどいいです。

同じようなファンドが2種類あって、どちらを選べばよいか分からないという場合、信託報酬が安いファンドを選ぶといいでしょう。

純資産が少なすぎない

純資産とは簡単にいうと、そのファンドに集まっている資金です。

純資産が少ないファンドは運用が終了してしまう場合もあるので、ある程度純資産額が高いファンドを選びましょう。

過去の運用成績が良い

長期的に見て好調な運用成果を上げてきたファンドかどうか、確認しましょう。

ただし各証券会社やデータサイトに掲載されている「高利回りファンドランキング」を見て、上位のファンドを買う方法はNG。

なぜかというと、高値掴みになる可能性が高いからです。

海外不動産クラウドファンディングの選び方

利回りだけではなく総合的に判断する

初心者は「当然期待利回りが高いプロジェクトを狙ったほうがいい」と考えがちですが、そうではありません。

田舎もしくは築古の物件で安く買えるがために、高利回りになっているケースもあります。

単純な利回りの高さだけではなく、すぐに借り手が見つかりそうな都市部の案件か、周囲の利便性はどうかといったポイントも確認しましょう。

海外不動産投資では、現地の事情や文化をよく知らずに物件を選んでしまって稼げない…という失敗がありがちです。

海外不動産クラウドファンディングでは海外リートと違って、投資する物件は自分で選ぶ必要があります。

総合的な要素から、投資すべきプロジェクトか判断しましょう。

案件数が多いサイトか

海外不動産クラウドファンディングでは、案件の募集数が多いサイトを利用するといいでしょう。

海外不動産クラウドファンディングはすぐに応募枠が埋まってしまい、投資したくてもなかなかプロジェクトに参加できない、ということもあります。

プロジェクトの募集を頻繁におこなっているサイトなら、参加できる可能性が高まりますよ。

関連記事：ほったらかし投資とは？失敗する可能性は？初心者にも本当におすすめの方法を厳選

おすすめの海外不動産投資ファンド（海外リート・投資信託）4選

おすすめの海外不動産投資ファンドをご紹介します。

運用コストが安い海外リート・投資信託のおすすめファンドは、次の通りです。

①eMAXIS Slim 先進国リートインデックス

「eMAXIS Slim先進国リートインデックス」は、信託報酬が安いことから非常に高い人気を誇る、eMAXISシリーズの海外リートです。

「S&P先進国REITインデックス（除く日本）」に連動する運用成果を目指します。

これは日本を除く先進国の不動産価格の動きを示す指数です。

つまり、このファンドに投資するということは、日本を除く先進国の不動産に投資することを意味します。

投資先の内訳は、約7割がアメリカの不動産です。

オーストラリア、イギリスの割合も高くなっています。

②たわらノーロード 先進国リート

「たわらノーロード 先進国リート」は、「eMAXIS Slim 先進国リートインデックス」と同じく、「S&P先進国REITインデックス（除く日本）」と連動する運用成果を目指すインデックスファンドです。

信託報酬は0.297%と安く、売却・購入手数料も無料。

投資先の内訳はアメリカが7割、その他はオーストラリアやイギリスです。

③＜購入・換金手数料なし＞ニッセイグローバルリートインデックスファンド

「＜購入・換金手数料なし＞ニッセイグローバルリートインデックスファンド」は、S&Pグローバルリートインデックスに連動するインデックスファンドです。

S&Pグローバルリートインデックスとは、日本を除くリート市場全体の値動きをあらわした指数。

S&P先進国REITインデックス（除く日本）よりもアメリカの割合がやや少ないですが、それでもポートフォリオの約7割がアメリカです。

信託報酬は0.297%と、最安水準におさえられています。

世界中の不動産に分散投資したい方へおすすめのファンドです。

④ＳＢＩ－ＥＸＥ－ｉグローバルＲＥＩＴファンド

「ＳＢＩ－ＥＸＥ－ｉグローバルＲＥＩＴファンド」は、日本を含む全世界のリート市場と連動した値動きを目指すインデックスファンドです。

投資先の内訳は、アメリカが約5割。

アジア地域が約2割、残りは欧州・その他の地域となっています。

今回ご紹介してきたファンドの中では、アメリカの割合がもっとも低く、より投資先が分散されているといえるでしょう。

また、約1割は日本の不動産に投資している点も特徴です。

日本を含む全世界の不動産へ分散投資したい人におすすめとなっています。

関連記事：海外不動産投資のやり方は？数万円から少額投資する初心者向けの始め方も解説

おすすめの海外不動産投資ファンド（海外不動産クラウドファンディング）

続いて、おすすめの海外不動産クラウドファンディングサービスをご紹介します。

TECROWD（テクラウド）

2021年にサービス開始したTECROWD（テクラウド）。

海外不動産に投資できるクラウドファンディングサービスです。

モンゴル・カザフスタン・日本に投資するファンドの募集をおこなっています。

どのファンドも予定利回りの高さが特徴。

5%を下回ることはほとんどありません。

海外不動産に投資できるクラウドファンディングサービスは少ないため、要チェックです。

関連記事：不動産投資クラウドファンディングおすすめ17選！儲かるって本当？

海外不動産投資ファンドの取り扱いがあるおすすめ証券会社

海外リート（投資信託）の取り扱いがあるおすすめの金融機関は、SBI証券です。

実店舗ではなくインターネット中心のサービス展開をおこなう「ネット証券」であり、実店舗型の証券会社より手数料がおさえられています。

SBI証券はネット証券の中でも手数料が安く、取り扱っているファンドの数も豊富。

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関連記事：SBI証券の評判・口コミ！実際のところどうなのか利用者の声から徹底解説

まとめ～海外不動産投資ファンドで少額分散投資を始めよう～

海外不動産投資ができるおすすめのファンドをご紹介してきました。

海外リート（投資信託）でも海外不動産クラウドファンディングでも、少額投資が可能です。

分散投資がしたい人は海外リート、特定の好きな不動産を選んで投資したい人は海外不動産クラウドファンディングを選ぶといいでしょう。

またファンド選びでは、運用コストの安さも重要です。

ファンドを通じて少額海外不動産投資にチャレンジしてみてはいかがでしょうか。

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