「海外不動産投資に興味があるけど、やり方がわからない」という方は多いでしょう。
これから海外不動産投資を始めてみたい方に向けて、やり方を解説します。
自分で海外不動産を購入して大家さんになる方法だけではなく、少額出資して実際の運用をプロにおまかせするやり方もご紹介。
本格的に海外不動産投資を始めたい方も、少額だけ投資してみたい方も、ぜひ参考にしてください。
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【海外不動産投資】自分で運用するやり方とプロに任せるやり方がある
海外不動産投資は、自分で物件を購入して運用するやり方と、自分は出資だけして物件の購入や運用はプロに任せるやり方があります。
自分の資金力や方針に応じて、どちらのやり方で海外不動産投資をするか考えましょう。
自分で運用する海外不動産投資がおすすめな人
一般的に海外不動産投資というと、このやり方をイメージする方が多いでしょう。
投資用の海外不動産を自分で購入し、「大家さん」になることで、家賃収入や物件の売却益を得るやり方です。
海外不動産投資では物件を買う際、国内の不動産投資より、多くの頭金が必要となる場合もあります。
そのため、このやり方は投資に回せる資金が多い方へおすすめです。
まとまったお金を海外不動産に投資するため、うまくいけば大きなリターンを狙えます。
プロに任せる少額海外不動産投資がおすすめな人
自分は出資だけして、実際の物件売買・運用・入居者募集などは、すべてプロに任せるやり方もあります。
このやり方では、1万円程度の少額から投資可能です。
大きなリスクは取りたくない方や、少額で不動産投資をおこないたい方におすすめとなっています。
また、できるだけ手間をかけずに、ほったらかしで投資したい方にもおすすめです。
ただ投資する金額が少ない分、得られるリターンも少なくなってしまいます。
しかし運用をプロに任せられるため初心者でも取り組みやすい点や、基本的に外国語でのやりとりが発生しない点は魅力です。
関連記事：海外不動産投資のメリットは？デメリットや税金のルールとあわせて解説
自分で運用する海外不動産投資のやり方は2種類ある
投資用の海外不動産を自分で運用するやり方は、不動産の購入方法が2種類あります。
- 海外に拠点・コネクションを持つ日本の不動産仲介会社から購入する
- 海外現地の不動産会社から購入する
1.海外に拠点・コネクションを持つ日本の不動産仲介会社から購入する
1つ目は、海外に拠点・コネクションを持つ日本の不動産仲介会社から、投資用海外不動産を購入するやり方です。
海外現地のディベロッパーと契約している日本の不動産仲介会社が、日本人向けに販売している海外不動産の中から、気になる物件を選んで購入します。
基本的には、日本人のスタッフが日本語で対応してくれることが多いです。
外国語を話せなくても、相談しながら安心してやりとりを進められる点は、大きなメリットとなっています。
2.海外現地の不動産会社から購入する
2つ目は、海外現地の不動産会社から物件を購入するやり方です。
海外の不動産会社を直接訪問して、物件を紹介してもらいます。
このやり方では、日本の不動産仲介会社が取り扱っていない物件も購入可能です。
幅広い物件の中から選択できる点が魅力となっています。
ただ現地の不動産に関する知識が不足していると、物件の購入がスムーズに進まない可能性があります。
また多くの場合、外国語でのやりとりが発生するため、難易度は高めです。
関連記事：不動産投資の利回りは高い？計算方法や平均相場をわかりやすく解説
プロに任せる少額海外不動産投資のやり方はおもに3種類
プロに海外不動産の運用を任せるやり方は、おもに3種類あります。
- 海外REIT（リート）
- 海外不動産小口化商品
- 海外不動産クラウドファンディング
1.海外REIT（リート）
海外REIT（リート）とは、証券会社を通じて購入できる金融商品です。
複数の投資家から集めた資金でひとつの「ファンド」を作り、その資金をもとに、プロが海外不動産に投資します。
投資対象となる海外不動産の種類は、ホテルやショッピングモールなどさまざまです。
不動産から得られた家賃収入や売買差益は、出資した投資家たちに分配されます。
出資した投資家に物件の所有権はありませんが、安定した運用成果を狙いやすい点や、手間がかからない点はメリットです。
投資信託の一種なので、一度にまとまった資金を用意できなくても、数十年かけてコツコツ少額ずつ投資していけます。
2.海外不動産小口化商品
海外不動産小口化商品とは、不動産会社が販売している投資商品です。
大勢の投資家がお金を出し合って、個人では購入が難しい高額な海外不動産を、投資用に購入します。
REIT（リート）と同じく、実際の運用はプロに任せられるので、手間がかかりません。
不動産から得られた利益は、お金を出した投資家たちに分配される仕組みです。
ただし購入した物件に自分で住んだり、自由に売買したりすることはできません。
また一般的には、REIT（リート）や海外不動産クラウドファンディングより、まとまった資金が必要です。
3.海外不動産クラウドファンディング
海外不動産クラウドファンディングとは、不動産会社が出資者を募っている特定の投資用物件に、「1口○万円」という形で出資する投資方法です。
不動産小口化商品と同様、物件の運用で得られた利益は、出資者たちに還元されます。
最低出資金額は1口1万円、もしくは1口10万円となっている場合が多いです。
高い利回りを狙いやすい、少ない資金で取り組める、数ヶ月～数年の短期投資が可能といった特徴があります。
ただ不動産クラウドファンディングは、まだ数年しか歴史がない新しい投資のジャンルです。
海外の不動産に投資できるクラウドファンディングサービスは少なく、選べる物件の選択肢も限られています。
関連記事：不動産投資クラウドファンディングおすすめ17選！儲かるって本当？
自分で運用する海外不動産投資のやり方を解説
自分で海外不動産を購入し、家賃収入や売却益を狙っていく場合、下記のやり方で始められます。
- 海外不動産投資の目的を決める
- 情報収集して予算や投資先の国を決める
- どの不動産会社から購入するか決める
- 投資用の海外不動産を選んで購入する
1.海外不動産投資の目的を決める
まずは何のために海外不動産投資をするのか、目的を決めておきましょう。
たとえば「安定的に家賃収入を得て、余裕のある老後を送りたい」「これから成長していきそうな国の不動産に投資して、大きな利益を得たい」などです。
特に家賃収入と売却益のどちらを優先して狙っていくのかは、最初にイメージしておきたいポイント。
この点が曖昧だと、どの物件を選ぶべきか迷ってしまいなかなか決められないという事態に陥りやすいため、最初に決めておくことが望ましいです。
2.情報収集して予算や投資先の国を決める
海外不動産投資の目的が決まったら、詳しい情報収集をして、投資先の国と予算を決めます。
以下のポイントを確認・比較して、どの国の不動産に投資するか目星を付けましょう。
- GDPとGDP成長率
- 人口と人口増加率
- 外国人投資家に対する規制の内容
- 不動産価格と不動産価格の動向
各国のGDPや人口は、さまざまなサイトで今後の予想とともにまとめられているので、参考にしましょう。
今後の伸びしろが大きいのは、フィリピン・カンボジア・マレーシアといった新興国です。
しかし政権交代によって外国人投資家に対する規制が突然厳しくなる可能性もあり、先進国への投資より、リスクは高めとなっています。
関連記事：世界のGDPランキングTOP100！1人あたりのGDPも
3.どの不動産会社から購入するか決める
投資したい国や予算が決まったら、不動産会社を選びます。
海外に拠点を持っていて、現地の情報を積極的に提供してくれるような不動産会社がおすすめです。
現地の言葉に不安がある方は、「日本語で対応してくれるか」「サポートは手厚いか」といった点を重視して選びましょう。
気になる不動産会社を見つけたら、その会社が主催している海外不動産投資のセミナーに参加してみると、雰囲気や対応の良さを判断しやすくなります。
4.投資用の海外不動産を選んで購入する
不動産会社を通じて、どの物件を購入するか選びます。
物件を選ぶにあたって確認しておきたい点は、おもに下記の通りです。
- 物件の価格が相場より高すぎないか
- どんな入居者を想定している物件なのか
最近は現地まで行けなくても、リモートで物件を内覧できるサービスが増えています。
とはいえ、騒音・臭い・細かな傷などは、リモートで確認が難しいです。
最初はリモートで内覧して、その物件を気に入ったら、実際に現地まで行くといいでしょう。
関連記事：不動産投資初心者が知っておきたい基本の流れ｜必要な予算やリスク
プロに任せる少額海外不動産投資のやり方を解説
海外不動産投資をプロに任せるやり方は、次の手順で少額から始められます。
- 少額海外不動産投資の目標金額・予算を決める
- どのやり方で少額不動産投資をするか決める
- どの証券会社やサービスを利用するか決める
- 口座開設・会員登録をする
- 投資したい商品を決める
1.少額海外不動産投資の目標金額・予算を決める
まずはどのくらいの資金を元手に、何年後までに何円を用意したいのか決めます。
たとえば「10年後の定年退職までに、○万円の老後資金を用意したい」「子どもが7年後に大学へ進学するまでに、○万円の学費を用意したい」などです。
ただしプロに任せる投資方法とはいえ、損をしてお金が減ってしまう可能性もあります。
絶対に確保しておかなければならないお金には手を付けず、余剰資金で取り組みましょう。
2.どのやり方で少額不動産投資をするか決める
少額海外不動産投資には、おもに3つのやり方があるとご紹介してきました。
- 海外REIT（リート）
- 海外不動産小口化商品
- 海外不動産クラウドファンディング
どの方法で取り組めば目標を実現できそうか考えましょう。
いずれのやり方でも目標達成が難しそうな場合は、計画に無理がないか見直します。
やはり目標達成が難しそうだと判明した場合、海外不動産以外の投資方法も検討してみてください。
投資には株・FX・投資信託・債券など、さまざまなやり方があります。
3.どの証券会社やサービスを利用するか決める
投資方法ごとに、利用するサービスは異なります。
| 投資方法 | 利用サービス |
|---|---|
| 海外REIT（リート） | 証券会社 |
| 海外不動産小口化商品 | 不動産会社 |
| 海外不動産クラウドファンディング | 不動産会社 |
海外REIT（リート）は投資信託の一種なので、証券会社で口座を作らなければ購入できません。
海外不動産小口化商品や海外不動産クラウドファンディングで投資する場合、不動産会社の専用サービスサイトに会員登録するやり方が一般的です。
証券会社やサービスサイトごとに、選べる海外REIT（リート）の銘柄や、取り扱っている物件は異なります。
海外REIT（リート）を購入する場合、選べる銘柄数が多く、手数料も安い証券会社がおすすめです。
中にはそもそも海外REIT（リート）を取り扱っていない証券会社もあるので、注意してください。
海外不動産小口化商品や海外不動産クラウドファンディングで投資する場合、「取り扱っている物件数が多いか」「魅力的な物件を取り扱っているか」といったポイントが、重要な判断基準となります。
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| 総合評価 | |
|---|---|
| コスト | |
| 信頼性 | |
| NISA/つみたてNISA | 〇 |
| 投資信託 | 2,632件 |
| 株式以外 | 債券 FX CFD 金/銀/プラチナ 先物・オプション 保険 |
| 口座開設・取引までの日数 | 最短翌営業日 |
| 特徴 | 圧倒的口座数 100万円まで手数料0円 充実のサービス |
SBI証券は国内・海外のREIT（リート）を取り扱っている証券会社です。
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関連記事：SBI証券の評判・口コミ！実際のところどうなのか利用者の声から徹底解説
4.口座開設・会員登録をする
利用したい証券会社やサイトが決まったら、口座開設もしくは会員登録を申し込みます。
証券会社の場合、口座開設を申し込んでから実際に海外REIT（リート）を購入できるようになるまで、1週間程度必要です。
早めに申し込みを済ませておきましょう。
5.投資したい商品を決める
口座開設や会員登録が完了したら、実際の投資先を選んでください。
海外REIT（リート）ではファンド（銘柄）、海外不動産小口化商品や海外不動産クラウドファンディングでは特定の物件を選びます。
投資する銘柄・物件の選び方
初心者は利回りが高いファンドや物件に惹かれがちですが、必ずしも利回りが高い＝優秀な投資先とは限りません。
海外不動産小口化商品や海外不動産クラウドファンディングの場合、あくまで「想定利回り」です。
実際は想定利回りより、収益が少なくなる可能性もあります。
入居者がなかなか見つからずに空室期間が長引くと、利回りは低くなるため、借り手が見つかりそうな物件かどうかも重視して選びましょう。
また海外REIT（リート）では、そのとき利回りが高い銘柄ばかり追いかけていると、高値掴みになりがちです。
長期的に安定した利益が狙えそうか、よく吟味して選びましょう。
関連記事：低予算で少額不動産投資を始めるには？おすすめの方法5選とメリット・デメリット
海外不動産投資のリスク・注意点
海外不動産投資は、不動産価格の上昇を狙いやすいというメリットがあります。
しかし海外不動産投資ならではのリスクや注意点もあるため、しっかり押さえておきましょう。
- 現地の言語でのやりとりが発生する場合も
- 海外不動産投資は節税効果が低くなった
- ローンを組むのが難しい
- 為替変動のリスクがある
現地の言語でのやりとりが発生する場合も
海外不動産を購入・管理するにあたって、現地の言語でのやりとりが発生する場合もあります。
特に現地の会社を利用して物件の購入・管理をする場合、外国語のスキルがないと、やりとりで苦労しがちです。
とはいえ海外不動産の購入・売却から賃貸管理まで、すべて日本語でサポートしてくれる、日本の不動産会社もあります。
現地での手続き方法や不動産に関するルールも教えてくれるので、外国語が喋れなくても、海外不動産投資は可能です。
海外不動産投資は節税効果が低くなった
かつての海外不動産投資には、赤字が出た分だけ課税所得を圧縮できるという、節税のメリットがありました。
しかし2021年分の確定申告から、海外不動産投資による課税所得の圧縮ができなくなっています。
以前より節税のメリットが薄くなっている点には注意が必要です。
関連記事：海外不動産投資で節税できない？税制改正による影響と対策を解説
ローンを組むのが難しい
海外不動産投資でも、日本国内での不動産投資と同様、ローンを組むことが可能です。
ただし海外不動産投資では一般的に、次のような限られたローンしか利用できません。
- 海外不動産を融資対象に含む国内金融機関のローン
- 現地銀行のローン
- 現地の金融機関のローン
国内不動産投資ならさまざまなローン商品を選択できますが、海外不動産投資では利用できるローンが少ないです。
また必要な頭金も、国内不動産の購入時より多い傾向にあります。
国内の不動産投資では多くの場合、約2～3割の頭金があればローンを組めますが、海外不動産投資では約4～5割の自己資金が必要になる場合も。
融資を受けるハードルは高めです。
為替変動のリスクがある
海外への投資では、為替変動のリスクがつきまといます。
為替変動とは、日本円と外貨を交換した際のレート変動のことです。
日々のニュースで今日は1ドル○円、という言葉を聞いたことがあるでしょう。
このように日本円と外貨の為替レートは、政治や経済の影響を受けて、常に変動しています。
将来的に為替相場がどうなるか予想することは、投資上級者でも非常に難しいです。
今後の為替レートによっては、海外不動産投資で損をする可能性も、逆に得をする可能性もあります。
関連記事：不動産投資のリスクは高い？失敗しないための対策8つ
海外不動産投資のやり方をマスターしよう
海外不動産投資というと多くの方は、次のやり方をイメージするでしょう。
- 不動産会社から物件を購入して、家賃収入や売却益を得る
しかし下記のやり方なら、リスクをおさえて少額投資が可能です。
- 海外REIT（リート）
- 海外不動産小口化商品
- 海外不動産クラウドファンディング
ひとくちに海外不動産投資といっても、さまざまなやり方があるので、自分に合った手段で始めましょう！
また海外の不動産は、価値が比較的下がりにくく、買ったときより値上がりする場合もあります。
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