アメリカ不動産投資の利回りの目安は？意外と儲からないって本当？

アメリカ不動産投資で得られる利回りの目安について解説します。

結論から言うと、アメリカの不動産投資は、飛び抜けて高い利回りが期待できるわけではありません。

中には高い利回りが提示されているアメリカ不動産もありますが、訳ありの場合も少なくないため、利回りだけ見て失敗しないよう注意が必要です。

とはいえアメリカが不動産の投資先として他国に劣っているかというと、そんなことはなく、むしろ日本より優れた環境だといわれています。

アメリカ不動産投資は果たして本当に儲かるのか、一緒に見ていきましょう。

関連記事：海外不動産投資は儲かるって本当？人気の理由やリスク・デメリットを解説

アメリカ不動産投資の利回りの目安

アメリカの投資向け物件の利回りは、各不動産会社が提示している数字を見てみると、表面利回り約8%、実質利回り約4〜5%ほどです。

しかしハワイやニューヨークといった日本人に人気のエリアでは、実質利回りが3%を切る場合も珍しくありません。

表面利回りと実質利回りの違いと計算方法

表面利回りと実質利回りは、計算方法に違いがあります。

計算式は一般的に、次の通りです。

表面利回りは、物件価格に対してどの程度の家賃収入を得られるかという、収益性をあらわしています。

対する実質利回りは、物件の維持コストや購入にかかったコストを差し引いた数値です。

より収益性が高い不動産を見つけるには、表面利回りではなく実質利回りの高さを重視しましょう。

関連記事：不動産投資の利回りは高い？計算方法や平均相場をわかりやすく解説

アメリカ不動産投資の利回りは計算より低くなる場合もある

実質利回りは、不動産投資にかかるさまざまなコストを差し引いた場合の利回りだとご紹介してきました。

しかし実質利回りの定義は曖昧で、実のところはっきり決まっていません。

実際は提示されている実質利回りより、もっと利回りが低くなる可能性も。

不動産会社が投資用物件の利回りを高く見せるために、下記のような要素を充分に考慮しない・あるいは低く見積もって、利回りを算出している場合があります。

不動産会社からアメリカ不動産の想定利回りを提示された際、計算に何が含まれているか確認しておくといいでしょう。

さらに自分でも上記のコストを見積もって、本当に提示されたような利回りで運用できそうか、計算してみてください。

空室期間が発生する可能性も考慮する

アメリカ不動産の利回りの計算をするときに、忘れてはならないのが空室期間です。

借り手がいない間は、家賃収入がゼロになってしまいます。

あらかじめ空室期間がある程度発生する前提で、利回りを計算しましょう。

田舎の高利回り物件には注意

アメリカでも日本と同じく、都市部より田舎のほうが、不動産の需要は低いです。

田舎の不動産は、都市部の不動産より安く購入できますが、その分空室期間が長引くリスクも高くなっています。

アメリカに限らず、高い利回りが提示されている不動産は、「田舎の築古物件だから購入価格が安く、計算上は高い利回りだが、空室期間を考慮していない」というパターンも少なくありません。

不動産投資のスタイルは人によるので、単純に「田舎の築古物件はリスクが高く危険」と決めつけることはできませんが、利回りの高さだけ見て投資用不動産を選ぶのは危険だと覚えておきましょう。

治安が悪いエリアの高利回り物件に注意

さらにアメリカ不動産投資では、そのエリアの治安も充分考慮すべきです。

アメリカ不動産投資の高利回り案件は、高確率で治安が悪い地域となっています。

日本でも投資するエリアを選ぶときに、治安の善し悪しをチェックするのが一般的ですが、アメリカの「治安が悪いエリア」は日本の比ではないと思っておきましょう。

アメリカの治安が悪いエリアでは、次のようなリスクが考えられます。

高い利回りを見ると魅力的に感じるかもしれませんが、そもそもアメリカ不動産投資に慣れていない日本人投資家がこのようなハイリスク案件に手を出すのは、基本的に避けた方が無難です。

アメリカは築古物件が多いため修繕コストも高い場合がある

アメリカの不動産投資では、日本の不動産投資より、修繕コストが高めになる場合もあります。

日本の賃貸は、リノベージョン済みの古い物件でも、いわゆる「古民家」を除けばせいぜい築60年程度までです。

いっぽうアメリカでは、築100年を超える集合住宅も珍しくありません。

築古物件が多い分、利回りを計算する際は、修繕コストを多めに見積もっておくといいでしょう。

アメリカ不動産投資ではローンの金利が高め

アメリカでの収入がない場合、基本的にアメリカの金融機関から融資を受けるのは困難です。

そのため多くの場合、アメリカ不動産投資では、日本の金融機関でローンを組みます。

しかし日本国内の不動産を購入する場合より、金利は高めです。

さらにローン商品の選択肢や、融資してもらえる金額は、少なめとなっています。

ローンを組む予定があるなら、金利が安い金融機関を早めに探しておき、利回りの計算に組み込みましょう。

現地に行く費用も考慮する

定期的にアメリカ現地へ赴いて、所有している不動産の様子を確認したい場合、その際の移動費用も考慮しなければなりません。

日本に住んでいる人がアメリカへ行くには、1回あたり何万円も費用がかかります。

航空券代・ホテル代なども、利回りの計算に入れておきましょう。

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関連記事：不動産投資初心者が知っておきたい基本の流れ｜必要な予算やリスク

アメリカ不動産投資は儲かる？人気の理由

ここまで読んで「アメリカで不動産投資をしても、意外と利回りが低いかもしれない」「大変そう」とお思いになったかもしれません。

しかしアメリカは日本より、不動産投資が有利におこなえる環境だといわれています。

「海外で不動産投資をするならアメリカがおすすめ」という意見も多いです。

人口増加と経済発展が見込まれている

アメリカは人口が増加傾向です。

さらに、人口増加に伴うさらなる経済発展が予想されています。

つまり下記の通り、不動産の需要増加や、家賃相場の上昇が期待できるのです。

不動産の資産価値が下がりにくい

不動産の資産価値が下がりにくい点も、アメリカの魅力です。

日本では不動産が古くなるにしたがって、家賃をどんどん下げていかなければ、なかなか借り手が見つかりません。

しかしアメリカでは、築年数が古くなっても、日本ほど家賃に悪影響を及ぼさない傾向があります。

都市部の人気エリアなら、買ったときより高く売却できる可能性もあるでしょう。

外国人投資家に対する厳しい規制がない

海外不動産投資では、外国人投資家に対する税金や金利などの規制が設けられている国もあります。

しかしアメリカなら、外国人投資家に対する厳しい規制がありません。

日本人でも投資しやすい国だといえます。

カントリーリスクが低い

「アメリカより東南アジアの不動産に投資したほうが、高利回りを期待できるのではないか」と考える人もいるでしょう。

確かに東南アジアは人口増加や経済発展に伴って、投資先としても注目されています。

しかし突然外国人投資家に対する税制が変更されてしまったり、内乱が起きたりといった、カントリーリスクは高いです。

アメリカは投資先として将来性があるだけではなく、カントリーリスクも低いというメリットがあります。

2020年度までは節税効果が高かった

2020年度に税制が改正されるまでは、節税目的でアメリカ不動産投資をする富裕層も多くいました。

ただ、現在では従来と同じ方法では節税が難しくなっています。

詳しくは下記の記事をご覧ください。

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関連記事：税制改正後のアメリカ不動産投資で節税するには？改正前との違いをわかりやすく解説

アメリカの高利回り不動産投資で失敗しないためのポイント

計算上高利回りなアメリカ不動産を見つけると、すぐにでも購入したくなるかもしれません。

しかし高利回りなアメリカ不動産に投資する場合、注意しなければならないポイントもあります。

どういう計算でその利回りになっているか確認する

アメリカ不動産は、何か理由があって高い利回りになっていることもあります。

特に相場より利回りが極端に高いアメリカ不動産は、注意が必要です。

不動産会社から想定利回りを提示された場合は、どのような計算でその利回りになっているのか、確認を取るようにしましょう。

はっきり教えてもらえなかった場合は、自分で費用を見積もって計算してみてください。

あらかじめ費用を考慮して利回り計算する

不動産の価格から利回りを計算するときは、修繕費や仲介手数料などの費用も含めて計算しましょう。

年間家賃収入÷物件価格×100で算出できる表面利回りだけ見ていると、実際の運用時に、「思ったより利回りが低い」ということになってしまいます。

また、思わぬ修繕やトラブルが発生する可能性も考慮して、費用は多めに見積もっておきましょう。

関連記事：海外不動産投資のメリットは？デメリットや税金のルールとあわせて解説

アメリカ不動産投資の利回りは

アメリカ不動産投資の利回りについてご紹介してきました。

アメリカ不動産投資の実質利回りは、エリアによって異なりますが、おおよそ4〜5%ほどです。

エリアによっては実質利回りがこれを下回る場合もあります。

不動産会社から想定利回りを提示された場合も、今一度自分でどのコストがどの程度発生しそうか計算し、本当にその通りの利回りが期待できそうか確認しておくといいでしょう。

不動産購入時に提示された想定利回りより、実際の利回りが低くなったからといって、不動産会社を訴えることはできません。

また、すでにアメリカ不動産投資をしていて、利回りの低さに悩んでいる人は、不動産を手放すのもひとつの方法です。

下記のページでは、海外不動産の価格を無料査定できます。

購入時より高く売れる可能性もあるので、ぜひ一度計算してみてください。

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関連記事：海外不動産投資のやり方は？数万円から少額投資する初心者向けの始め方も解説