不動産投資にはメリットもありますが、リスクも0ではありません。
今回は、不動産投資のリスクについて、またリスク回避の対策を解説していきます。
将来のためにも不動産投資に興味を持つ方は多いですが、目先の利益だけをみて投資を始めてしまうと、失敗に終わりかねません。
少しでも成功率を上げるためにも、不動産投資に関する情報をチェックしておきましょう。
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不動産投資の10のリスク｜やめとけと言われる理由
不動産投資には少なからずリスクがついてまわります。
リスクは主に10個あり、不動産投資失敗の原因ともいえるものです。
失敗しないためにも、どういったリスクがあるのか把握しておきましょう。
- 空き室リスク
- 家賃滞納リスク
- 家賃下落リスク
- 建物老朽化リスク
- 不動産価格下落リスク
- 金利上昇リスク
- 火災リスク
- 地震リスク
- 資金流動化リスク
- 管理会社の倒産リスク
①空き室リスク
まず覚えておきたいのが、空き室のリスクです。
不動産を購入したとしても、入居者がいなければ家賃収入は入ってきません。
空き室があるというのは、それだけ家賃収入の機会を損失しているということなのです。
長い期間空き室が続けば、不動産のローンを返済することが厳しくなってしまう可能性も。
空き室発生による収入0というリスクは忘れないでおきましょう。
空き室リスクを回避するためには、そもそも立地条件を吟味することや、入居者募集が得意な賃貸管理会社を選ぶことが有効です。
②家賃滞納リスク
不動産経営での収入源は、入居者の家賃です。
家賃滞納が発生してしまえば、家賃収入は0になってしまうことに。
たまたま払い忘れただけなら問題はそこまでありませんが、意図的に払っていなかったり、今後払える見込みがない入居者がいれば悩みの種となることでしょう。
最悪強制退去も考えるべきですが、10か月以上かかってしまうため、手間も時間もかなりのものになってしまいます。
家賃を支払わない入居者がいるリスクは、0ではないのです。
家賃滞納リスクを回避するなら、家賃保証会社の活用や賃貸管理会社の入居時審査を厳しくするなどがオススメ。
③家賃下落リスク
建物は月日がたてば劣化していくものです。
経年劣化による家賃下落のリスクにも注意しておきましょう。
家賃が下落すれば、不動産による収入も減ってしまいます。
新築から10年目くらいまでは特に下落幅が大きくなりやすい反面、築20年以降はあまり下落しない特徴があるのも覚えておきたいですね。
家賃下落リスクを避けるなら、そもそも中古物件を購入することなどが挙げられます。
④建物老朽化リスク
建物が経年劣化していく以上、一定のタイミングで修繕しなければなりません。
修繕費用はタダではありませんから、せっかく手にした不動産投資による利益が減ってしまうことになります。
ある程度先を見越して、修繕費用を用意しておくことが必要なのです。
修繕の例としては以下の通り。
- 屋根の塗装・防水
- 外壁の塗装・タイル張り補修
- 室内リフォーム
- 給湯器・エアコンの交換
- 給排水管の洗浄・取替
- 階段や廊下の鉄部塗装・防水
また入居者が退去した際にもリフォーム費用が発生してくる点には注意しておきましょう。
木造か鉄筋コンクリート造かでも、老朽のスピードは大きく変わってきます。
建物老朽化リスクを避けるなら、収支に「修繕費・メンテナンス費」を組み込んでおくことがおすすめです。
⑤不動産価格下落リスク
不動産価格が下落するリスクもあります。
建物の老朽化だけでなく、世間が増え粋になったり、土地価格そのものが下落したりなど、不動産価格下落の要因は多いです。
家賃収入が主な収入である不動産投資ですが、将来的には売却する可能性もありますよね。
売却時に値崩れしていれば、想定していた終わり方にならないことも…。
不動産価格下落リスクを避けるために、立地が良い物件を選んでおくと安心です。
⑥金利上昇リスク
不動産投資は、短期ではなく中長期的な投資です。
期間が長いからこそ、金利の変動によるリスクは無視できません。
金利が上昇して、ローン返済の負担が大きくなる可能性があるのです。
返済負担が大きくなった結果、家賃収入では補いきれなくなってしまっては元も子もありませんよね。
特に変動金利での返済をしていたり、借り入れ期間が長い場合は要注意です。
固定金利を選ぶ・借り入れ期間をできるだけ短くするなどしてリスクを回避しましょう。
⑦火災リスク
不動産投資には火災のリスクがあります。
火災発生によって、建物そのものが消失することもあるのです。
ローンを利用して不動産を購入していた場合、家賃収入がなくなりローンの返済だけが残るなんて事態になりかねません。
火災保険などで、火災のリスクを回避できるようにしておきたいですね。
⑧地震リスク
火災と同じく、地震のリスクにも要注意です。
大地震が起きれば、建物が倒壊してしまう可能性がありますよね。
家賃収入が0になることはもちろん、かなりの修繕費がかかってしまうことに…。
日本の物件であれば、特に考えておきたいリスクといえます。
火災リスクと違うのは、物件の耐震基準や地域によってリスクの大小が変わってくるということ。
できるだけリスクが小さくなる物件を選ぶと安心ですね。
⑨資金流動化リスク
資金流動化リスクとは、資金を動かしにくいリスクのことです。
要は「不動産は売却しにくい」ということですね。
不動産の売却は、即日できることではありません。
査定から始まり、契約の手続きや引き渡しまで半年ほどかかってしまうことも珍しくないのです。
売却のしやすさでいえば、立地が大きな影響を与えます。
駅から近い物件であれば、比較的売却しやすい物件といえますね。
⑩管理会社の倒産リスク
賃貸管理会社が倒産するリスクも考えておかなければなりません。
これまで家賃回収が問題なくできていたとしても、賃貸管理会社が倒産すればそれは難しくなってしまいます。
また新たな管理会社を探す手間もかかることに。
万が一、賃貸管理会社が倒産した場合どうなるのかは事前に把握しておきたいですね。
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不動産投資の失敗率を下げる対策8つ
不動産投資にはさまざまなリスクがあります。
結果的に失敗で終わってしまわないためにも、事前に対策をしておきましょう。
不動産投資で失敗しないための対策をまとめました。
- 田舎や駅から遠い不動産を選ばない
- 空室になりやすい条件は避ける
- 利回り以外の空室リスクや修繕リスクにも目を向ける
- 特色が目的に合った賃貸管理会社を選ぶ
- 保険で災害リスクに備える
- 事業計画を立てておく
- 収益のシミュレーションをする
- リスク回避用の資金を用意する
対策①田舎や駅から遠い不動産を選ばない
不動産投資でまず気を付けたいのが、立地条件です。
建物の立地によって、リスクの大きさは変わってきます。
たとえば田舎の不動産や駅から遠い不動産は、都心・駅地近の不動産より安く買えます。
しかし需要が低いため、借り手を見つけるのも大変です。
空室期間が長引くこともあります。
田舎や駅から遠い不動産が必ずしも投資に適さないわけではありませんが、もし田舎・駅から遠いといった立地条件が悪い不動産を選ぶなら、家賃を低く設定する・リノベーションするなどの工夫をしましょう。
立地はネットでじっくり調査することも大切ですが、直接足を運べるなら運んでおくのがおすすめです。
対策②空室になりやすい条件は避ける
物件には、人気になりやすいタイプと空室になりやすいタイプがあります。
空室になりやすい条件を少しでも避けることで、家賃収入を増やせる可能性が。
例えば5階建ての物件であれば、エレベーターのあるなしで人気度は大きく変わることに。
また空室になりやすいタイプでも、家賃がいくらかによって「本当に空室になってしまうか」は変わってきます。
空室になりやすい条件は以下の通り。
- エレベーターがない
- 和室
- エアコンがない
- ユニットバス
- 家賃が高すぎる
入居者無料Wi-Fi・宅配ボックスなど人気の条件を用意しておくことも対策になりますね。
対策③利回り以外の空室リスクや修繕リスクにも目を向ける
収益を大きくしたいあまり、利回りだけに注目しないようにしましょう。
実際に借り手が見つかるのか、修繕のリスクは大きくないかなど吟味すべき要素は多いです。
利回りだけ追いかけていると、失敗に終わってしまう可能性が高くなりがち。
高すぎる利回りには、何かしら理由があると思って警戒しておきましょう。
対策④特色が目的に合った賃貸管理会社を選ぶ
不動産投資では、賃貸管理会社選びも重要になってきます。
賃貸管理会社によって、入居者募集に強かったり、入居時の審査が厳しかったりなど特色があるもの。
リスクを少しでも小さくするために、慎重に賃貸管理会社を選ぶようにしましょう。
空室リスクを避けたいなら入居者募集に強いところを、家賃滞納リスクを避けたいなら入居時の審査が厳しいところを選ぶのがオススメ。
管理会社倒産リスクも頭に入れておきたいですね。
対策⑤保険で災害リスクに備える
天災のリスクに備えるためにも、保険への加入は検討しておきたい事項です。
保険の契約内容によって、自然災害か日常での災害か、補償される内容は変わってくる点に注意しましょう。
何が起きた時に保険金が支払われるのかは、事前に確認しておいてください。
どこの保険に加入するかもじっくり考えたいですね。
対策⑥事業計画を立てておく
中長期的な投資になる不動産投資だからこそ、事業計画をしっかりと立てておくと安心です。
ただほったらかしにするのではなく、空室を埋めるためにできることはあるはず。
事業計画通りに行かなかったときにも焦らず対応しておくことが重要です。
計画通りに進めつつ、回避不能な事態も的確に対処していきましょう。
対策⑦収益のシミュレーションをする
不動産をローンで購入するのであれば、収益のシミュレーションをしておくべきです。
実際の家賃収入と、毎月のローン返済を計算して、「身の丈に合った投資かどうか」を判断してください。
無理な投資は、赤字につながりかねません。
また不動産投資ではさまざまな税金が発生してくる点にも要注意です。
できるだけローンの金額は少なくして、無理のない収益のシミュレーションができるようにしておきましょう。
対策⑧リスク回避用の資金を用意する
不動産投資にはリスクがついてまわります。
何かが起きた時に問題なく対処できるよう、リスク回避用の資金を用意しておきましょう。
また修繕費も高確率で発生してきます。
お金をきちんと積み立てて、リスクに耐えられるようにしておきたいですね。
関連記事：分散投資は初心者におすすめ！おさえておきたい投資のキホン
不動産投資のメリット
リスクの多い不動産投資ですが、メリットも多いです。
「こんなにリスクがあるならやめようかな…」と考えている方のために、不動産投資のメリットをまとめました。
- 副収入になる
- 節税効果
- 私的年金代わりにできる
- 生命保険代わりになる
- インフレ対策
- 相続対策
- レバレッジ効果
- 自己資金が少なくても始められる
- リスクへの対策ができる
副収入になる
副収入として不動産投資はおすすめです。
家賃収入がメインとなりますから、比較的手間もかかりませんし、安定的に得られます。
副収入としてのメリットを最大限活かすためにも、空室リスク・家賃滞納リスクはできるだけ避けられるようにしておきたいですね。
本業をしつつ、不動産投資に取り組めるのは大きなメリットといえます。
節税効果
減価償却により、節税効果につなげられます。
そもそも減価償却とは、時間がたつにつれて資産の価値は減っていくと考え、それを費用計上すること。
実際の支出を伴わない経費であるのが、減価償却の大きな特徴です。
所得税の観点でいえば、減価償却費によって利益が減ることで節税になるわけですね。
私的年金代わりにできる
将来のためにつながるのも、不動産投資の大きなメリットです。
家賃収入は、自身の健康面とは関係がありませんよね。
長期的に安定して得られる収入ですから、私的年金代わりにもなるのです。
老後の年金対策として、不動産投資を検討してみましょう。
生命保険代わりになる
不動産を購入する際、ローンを組む可能性は高いです。
ローンを組む場合、団体信用生命保険に加入する必要があります。
団体信用生命保険は、ローンの利用者が亡くなる・高度障害になるなどして返済が難しくなった際、残高分を保険金で清算できるもの。
不動産投資を行っていれば、万が一投資家本人に何かあったとしても、残された家族にはローン残高0の物件が手元にくることになるのです。
生命保険効果がある投資としては、不動産投資の魅力は大きいといえますね。
インフレ対策
インフレとは、お金の価値が下がり物価が上がる状態のことです。
物価が上がるということは、不動産価格も上がるということ。
また家賃上昇にもつながります。
不動産投資はインフレに強い投資方法なのです。
相続対策
相続税の節税効果が期待できるのも、不動産投資のメリットです。
相続税評価額を下げることで、相続税の節税につなげられます。
保有する資産の相続税評価額によって決まる相続税では、収益用の不動産の場合資産の額の約50％が相続税評価額に。
現金や株式よりも、不動産で保有しておくことで、相続対策になるわけですね。
レバレッジ効果
不動産投資には、ローンを利用することでレバレッジ効果が高くなるメリットもあります。
レバレッジとは、借り入れを利用して少ない資金で収益性を高める手法のこと。
不動産をローンで購入すれば、少ない資金で高額な物件を手にできます。
少ない投資額で、大きな収益につなげられるため「レバレッジが効いている」わけですね。
自己資金が少なくても始められる
不動産投資は、少ない資金でも始めることが可能です。
株式投資などであれば、投資資金は自分ですべて調達する必要がありますよね。
不動産投資の場合、ローンを組むことで、自己資金を少なくできるのです。
もちろんローンの返済をしていくことは忘れないでおきましょう。
リスクへの対策ができる
不動産投資は、ある程度自分で成否をコントロールできます。
リスクがある程度把握できるため、事前に対策をして「不動産投資成功」の可能性を上げられるのです。
株式投資の場合、株価を自分でコントロールすることは不可能ですよね。
不動産投資なら、空室ができたとしても入居率を上げるために行動を起こすことができます。
投資家の知識や経験によっては、逆に失敗につながりかねないとも言えますから、慎重に取り組むことが重要ですよ。
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リスクを踏まえて不動産投資しよう
不動産投資には失敗するリスクがあります。
悲しい結果にならないためにも、できることは一つでもしておきましょう。
リスクへの対策をしたうえで、気になる不動産を探してみてくださいね。
不動産投資だけでなく、他の資産運用方法も検討してリスクを分散させるのがおすすめです。
また国内だけでなく、海外の不動産投資も検討してみましょう。
海外不動産のメリットは、高い利回りやリスク分散です。
海外不動産売却についても、下記から確認してみてくださいね。
＼20年以上の実績！／
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